
Der Traum vom Haus: So funktioniert ein Bausparvertrag

Du träumst von deinem eigenen Zuhause? Ein Weg, das nötige Kleingeld zusammen zu kriegen, führt über einen Bausparvertrag. Doch wie funktioniert dieses Bausparen? Welche Vorteile bietet es auf dem Weg ins Wohnglück? Die KlarMacher erklären dir, was du wissen musst – und was sich hinter Begriffen wie Ansparphase oder Zuteilungsreife verbirgt.
Themen in diesem Artikel
- Was ist ein Bausparvertrag?
- Beispiel: So funktioniert Bausparen
- Die Ansparphase: Schritt für Schritt sparen
- Die Darlehensphase: Wann geht es weiter?
- Vor- und Nachteile eines Bausparvertrags

Auf den Punkt
- Ein Bausparvertrag ist ein Sparplan plus ein Kredit, mit dem du eigenes Wohneigentum finanzieren kannst.
- Ein Bausparvertrag besteht aus zwei Phasen: der Ansparphase und der Darlehensphase.
- Beim Bausparen gibt es verschiedene staatliche Fördermöglichkeiten.
Was ist ein Bausparvertrag?
Ein Bausparvertrag ist ein langfristiger Sparplan bei einer Bausparkasse, kombiniert mit einem Immobiliendarlehen. Mit diesem speziellen Modell sollst du leichter und früher ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung finanzieren können. Doch was machen Bausparkassen anders als normale Banken? Wieso soll es mit Bausparen schneller vorangehen als mit einem normalen Kredit?
Das liegt daran, dass alle Bausparer*innen in einen gemeinsamen Fonds einzahlen, statt nur für sich allein zu sparen. So kommt schnell eine größere Summe zusammen. Mit dieser Summe kann die Bausparkasse das Geld als Kredit an die ersten Sparer*innen auszahlen, damit diese ihr Immobilienvorhaben schneller verwirklichen können. Da alle weiterhin in den Fonds einzahlen und die Zahl der Bausparer*innen wächst, können nach und nach auch alle anderen ihren Bauwunsch verwirklichen.
Beispiel: So funktioniert Bausparen
Ein Beispiel: Zehn Personen brauchen für ihre Immobilien jeweils 100.000 Euro. Jede*r von ihnen ist in der Lage, 10.000 Euro im Jahr zu sparen und in den Fonds einzuzahlen. Allein würde es bei jeder Person also zehn Jahre dauern, bis die benötigte Summe zusammen wäre. Dank des Fonds kann die erste Person schon nach einem Jahr mit dem Immobilienprojekt loslegen. Die übrigen 90.000 Euro, die sie dann noch für den Kauf braucht, erhält sie als zinsgünstiges Darlehen, das sie Stück für Stück abzahlt.
Diese Rückzahlungen fließen zurück in den Fonds und stehen zusammen mit den Spareinlagen weiterer Sparer*innen für die nächste Person bereit. Da die Bauspargemeinschaft ständig erweitert wird, muss keine teilnehmende Person zehn Jahre auf die Verwirklichung ihres Immobilientraums warten.

Die Ansparphase: Schritt für Schritt sparen
Für dich als Bausparende*r besteht ein Bausparvertrag aus zwei Phasen: der Ansparphase und der Darlehensphase.
Zunächst machst du einen Termin mit einer Bausparkasse und schließt einen Bausparvertrag über eine bestimmte Bausparsumme – dem Betrag, den du für deine Immobilie brauchst.
In der Ansparphase zahlst du regelmäßig kleine Beträge in den Sparplan ein. Ziel ist es, eine vereinbarte Mindestsumme, das sogenannte Bausparguthaben, zu erreichen. In der Regel sind dies etwa 40 bis 50 Prozent der gesamten Bausparsumme.
Auf dieses Guthaben erhältst du heutzutage nur noch sehr wenig Zinsen. Je nach Vertrag gibt es dafür allerdings staatliche Förderungen wie die Wohnungsbauprämie oder die Arbeitnehmersparzulage, mit denen du deine Ersparnisse aufstocken kannst (siehe Kasten).
Je nach Tarif dauert die Ansparphase etwa sieben bis zehn Jahre. Vorteil: Die Zinsen des Darlehens, das du für die Restsumme brauchst, stehen schon bei Vertragsabschluss fest.
Staatliche Förderung für Bausparen
- Wohnungsbauprämie: Mit der Wohnungsbauprämie schießt der Staat etwas zu deinem Sparbetrag dazu. Die Wohnungsbauprämie erhältst du allerdings nur auf Antrag und nur dann, wenn du weniger als 35.000 Euro pro Jahr verdienst, bei Ehepaaren sind es 70.000 Euro, und mindestens 16 Jahre alt bist. Wie viel, hängt davon ab, wie viel du selbst jährlich sparst – bis zu 70 Euro pro Jahr für Einzelpersonen und 140 Euro für Ehepaare sind drin.
- Arbeitnehmersparzulage: Die Arbeitnehmersparzulage wird auf vermögenswirksame Leistungen (VL) gezahlt. VL sind Geldleistungen in Höhe von bis zu 40 Euro pro Monat, die der Arbeitgeber zusätzlich zu deinem Arbeitslohn zahlt – zum Beispiel in deinen Bausparvertrag. Der Förderbetrag für Bausparer*innen beträgt derzeit maximal 43 Euro jährlich für Singles und 86 Euro für Verheiratete.
- Riester-Förderung: Wenn du das Eigenheim als Altersvorsorge kaufen willst, unterstützt dich der Staat mit Zulagen und möglichen Steuervorteilen. Diese Förderung gibt es bei einem Riester-Bausparvertrag beziehungsweise ein entsprechendes Darlehen. Um die volle Förderung zu erhalten, musst du jährlich vier Prozent deines Vorjahreseinkommens (maximal 2.100 Euro, abzüglich Zulagen) in deinen Riester-Vertrag einzahlen, mindestens jedoch 60 Euro jährlich.
Die Darlehensphase: Wann geht es weiter?
Irgendwann soll es losgehen mit dem Hausbau oder –kauf. Dafür brauchst du die Zuteilungsreife. Sprich: Du bist bereit für das Darlehen, das du für die Finanzierung benötigst. Diese Zuteilungsreife ist erreicht, wenn ...
- dein Bausparvertrag eine vorher festgelegte Zeit besteht
- du eine bestimmte Bewertungszahl erreicht und du das Mindestsparguthaben angesammelt hast.
Aber Achtung: Das Darlehen gibt es nur für „wohnwirtschaftliche Zwecke“. Das heißt, du musst das Geld auch wirklich zum Bau, Kauf oder zur Renovierung von Wohneigentum einsetzen.
Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt in der Regel durch konstante monatliche Raten über einen festgelegten Zeitraum. Die monatliche Rate enthält Zins und Tilgung. Je schneller der Kredit zurückgezahlt wird, desto niedriger ist in der Regel der Kreditzins.
Übrigens: Du kannst das Darlehen in Anspruch nehmen – musst es aber nicht. Vielleicht hast du dich in der Zwischenzeit entschieden, doch kein Wohneigentum zu kaufen. Dann kannst du dir dein Bausparguthaben auch auszahlen lassen. In diesem Fall endet der Bausparvertrag.
Oder du willst mit dem Wohneigentum noch warten? Dann kannst du nach der Zuteilungsreife noch weitersparen.
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Vor- und Nachteile eines Bausparvertrags
Ein Bausparvertrag bietet viele Vorteile:
- Mit einem Bausparvertrag sparst du nach einem festen, überschaubaren Plan.
- Das Geld plus die Zinsen sind dir sicher.
- Du kannst die Raten recht flexibel nach Bedarf anpassen oder zusätzliche Tilgungen leisten.
- Beim Bausparen gibt es staatliche Förderungen.
- Das angesparte Geld musst du nicht als Eigenkapital für ein Immobiliendarlehen einsetzen, sondern kannst es auch anders verwenden. Das gilt allerdings nicht, wenn du die staatliche Förderung in Anspruch genommen hast.
- Die Zinsen für das Immobiliendarlehen sind für einen langen Zeitraum festgelegt und vergleichsweise günstig.
Ein Bausparvertrag bietet jedoch auch Nachteile:
- Beim Bausparen gibt es hohe Anfangskosten durch Abschlussgebühren der Bausparkasse.
- Ein Bausparvertrag ist schlecht verzinst. Als reine Kapitalanlage ist ein Bausparvertrag also unattraktiv.
- Das günstige Darlehen kannst du erst dann in Anspruch nehmen, wenn du das Mindestguthaben von 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme erreicht hast. Wenn du zeitweise nicht das verabredete Geld zum Sparen einzahlen kannst, kann das zu Verzögerungen führen.
- Der Zeitpunkt der Zuteilung und wann du das Darlehen genau bekommst, sind nicht garantiert. Das erschwert spontane Immobilienkäufe.
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