Baufinanzierung ohne Eigenkapital: So geht’s
Ein schöner Garten, mehr Platz für die Kinder oder einfach im eigenen Heim machen können, was du willst. Um deinen Traum vom Eigenheim zu erfüllen, brauchst du nicht unbedingt große Rücklagen. Eine Baufinanzierung ist sogar ganz ohne Eigenkapital möglich. Aber: Diese sogenannte Vollfinanzierung eines Hauskaufs ist teuer und damit risikoreich. Hier liest du, unter welchen Voraussetzungen sie sinnvoll sein kann und wann davon eher abzuraten ist.
Themen in diesem Artikel
- Vorab erklärt: Was eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet
- Welche Vor- und Nachteile die Vollfinanzierung hat
- Spezialfälle: Wann Bauen ohne Eigenkapital infrage kommt
- Darauf solltest du bei einer Vollfinanzierung achten
- Gewusst wie: Finanzierungsmöglichkeiten nutzen
Auf den Punkt
- Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber teuer und nur in bestimmten Fällen sinnvoll.
- Ohne eigenes Kapital zahlst du meist deutlich höhere Raten und brauchst länger, um den Kredit zurückzuzahlen. Auch die Anschlussfinanzierung wird teurer.
- Junge, gut verdienende Menschen mit sicherem Job haben die besten Chancen auf eine Vollfinanzierung.
- Es gibt Wege, um dir die Baufinanzierung zu erleichtern, zum Beispiel mit staatlicher Förderung.
Vorab erklärt: Was eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet
Wer ein Haus bauen oder kaufen möchte, erhält eigentlich nur dann eine Finanzierung, wenn er*sie mindestens 20 Prozent eigenes Geld beisteuert. So lautet eine Grundregel vieler Banken. Doch manche Finanzinstitute bieten auch die Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital an. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten:
100-Prozent-Finanzierung: Hierbei übernimmt die Bank die kompletten Baukosten beziehungsweise den Kaufpreis für die Immobilie. Ausgaben, die darüber hinaus anfallen, musst du aus eigener Tasche zahlen. Sie heißen Erwerbsnebenkosten. Dazu gehören beispielsweise aus der Grunderwerbsteuer, Kosten für Notar*in und Makler*in sowie den Gebühren für einen Eintrag ins Grundbuch.
110-Prozent-Finanzierung: Bei dieser Variante rechnet die Bank auch die Erwerbsnebenkosten in die Finanzierung mit ein. Du selbst zahlst also gar nichts mehr dazu.
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Welche Vor- und Nachteile eine Vollfinanzierung hat
Nur die Erwerbsnebenkosten auf eigene Rechnung zu zahlen oder sogar alles von der Bank finanzieren zu lassen – das hört sich verführerisch an. Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital hat aber ihre Tücken und ist nur in ganz bestimmten Fällen vorteilhaft.
Nachteile beim Hauskredit ohne Eigenkapital:
Bei einer Vollfinanzierung zahlst du höhere Zinsen und Gebühren als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Warum? Weil dein Kreditgeber dir mehr Geld leiht und damit ein höheres Verlustrisiko eingeht. Schließlich muss er sich für den Fall absichern, dass du deine Schulden eines Tages möglicherweise – warum auch immer – nicht zurückzahlen kannst. Besonders teuer wird es, wenn die Bank auch die Erwerbsnebenkosten mit übernimmt. Für dich heißt das:
- Die Rückzahlung des Kredits dauert in der Regel deutlich länger. Durch den hohen Zinsanteil zahlst du nämlich nur wenig von der eigentlichen Kreditsumme zurück.
- Du musst monatlich eine höhere Rate zahlen. Dadurch hast du weniger Geld für den täglichen Bedarf und ein größeres Risiko, in Zahlungsschwierigkeiten zu geraten.
- Die Anschlussfinanzierung wird teuer: Der Zinssatz für einen Baukredit ist in der Regel nur für eine bestimmte Zeit festgelegt, zum Beispiel zehn oder 20 Jahre lang. Danach muss neu verhandelt werden. Unter Umständen erhöhen sich bis dahin aber die Zinsen. Schon ein Prozent mehr kann deine neue Kreditrate dann deutlich erhöhen. Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital fällt das besonders ins Gewicht, da die verbleibende Kreditsumme zum Verlängerungszeitpunkt (Restschuld) meist noch sehr hoch ist.
Wie hoch sind die Zinsen?
Wie hoch die Zinsen aktuell sind, kannst du im Internet leicht herausfinden. Wo die Zinsen allerdings stehen werden, wenn deine Zinsvereinbarung mit der Bank ausläuft und die Anschlussfinanzierung ansteht, das kann dir niemand mit Sicherheit sagen. Das hängt nämlich davon ab, wie sich der sogenannte Leitzins entwickelt, den die Europäische Zentralbank (EZB) regelmäßig neu festlegt.
Vorteile der Vollfinanzierung:
- Dein Traum vom Haus wird auch mit wenigen oder ganz ohne Rücklagen wahr.
- Erspartes kannst du in der Hinterhand behalten und bleibst so flüssig.
- Du brauchst mit dem Traum von Eigenheim nicht so lange zu warten, bis genug Eigenkapital vorhanden ist.
Spezialfälle: Wann Bauen ohne Eigenkapital infrage kommt
Banken vergeben einen Hauskredit nur nach eingehender Prüfung deiner finanziellen Verhältnisse. Ein Hauskauf oder Hausbau ohne Eigenkapital ist deswegen nur in ganz bestimmten Fällen möglich. Möchtest du kein eigenes Geld für die Finanzierung einsetzen, solltest du möglichst viele dieser Voraussetzungen erfüllen:
- Du hast als Kreditnehmer*in ein hohes Einkommen.
- Deine Arbeitsstelle ist sehr sicher.
- Die Immobilie bietet künftige Wertsteigerungsmöglichkeiten.
- Du fängst bereits jung mit der Finanzierung an.
Du brauchst ein hohes Einkommen. Wie bereits gesagt, vergrößert ein Hauskauf ohne Eigenkapital das Ausfallrisiko für die Bank und führt deshalb zu höheren Raten. Daher bewilligt sie dir eine Vollfinanzierung nur, wenn du finanziell gut dastehst. Das heißt: Du musst gut verdienen. Nur, wenn dein Konto am Monatsende immer deutlich im Plus liegt, solltest du eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt in Erwägung ziehen.
Eine sichere Arbeitsstelle ist wichtig. Neben der reinen Höhe deines Einkommens zählt auch, wie sicher es ist. Feste Arbeitsverträge sind deshalb besser als befristete. Ein kaum kündbarer Job, beispielsweise als Beamt*in, vergrößert zusätzlich die Chancen auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
Das Haus sollte Potenzial haben. Befindet sich dein Eigenheim in einer top Lage, die eine deutliche Wertsteigerung erwarten lässt? Dann wird die Bank dir eher die gewünschten Mittel bewilligen. Der Grund: Solltest du im Laufe der Jahre zahlungsunfähig werden, kannst du deine Immobilie mit Gewinn verkaufen. Dann hast du zwar kein Eigenheim mehr, aber immerhin auch weniger oder gar keine Schulden.
Früh anfangen lohnt sich. Besonders eignet sich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital für junge Menschen, die bereits viel verdienen. Sie konnten bisher vielleicht noch keine Rücklagen ansammeln, die sie als Eigenkapital einsetzen. Aber mit einem hohen Einkommen haben sie den finanziellen Spielraum, um die hohen Kreditraten einer Vollfinanzierung zu bezahlen.
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Darauf solltest du bei einer Vollfinanzierung achten
Da eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital mehr kostet, sind gute Vertragsbedingungen besonders wichtig. Dabei ist zu beachten:
- Niedrige Zinsen zahlen sich aus. Schon minimale Zinsunterschiede machen über die Jahre einen enormen Unterschied. Deshalb solltest du auch auf die Nachkommastelle achten und jede Verhandlungsmöglichkeit nutzen.
- Die Gültigkeit der Kreditzinsen (Zinsbindung) sollte an die aktuelle Zinssituation angepasst sein. Sind die Zinsen niedrig, solltest du eine möglich lange Zinsbindung vereinbaren. Sind die Zinsen extrem hoch und könnten zukünftig eher fallen, ist eine kurze bis mittlere Zinsbindung sinnvoll.
Zinsbindung ist nicht Kreditlaufzeit!
Nicht auf die Kreditlaufzeit, sondern auf die Zinsbindung musst du bei deiner Baufinanzierung besonders achten, damit du bei den Ratenzahlungen keine bösen Überraschungen erlebst.
Kreditlaufzeit: Bezeichnet die gesamte Zeit, die du benötigst, um den Kredit zurückzuzahlen. Bei herkömmlichen Baufinanzierungen kannst du mit etwa 30 Jahren rechnen.
Zinsbindung: Bezeichnet den Zeitraum, für den der Zinssatz für die Finanzierung festgeschrieben ist. In der Regel endet die Zinsbindung nach 5, 10 oder 15 Jahren – also noch bevor du den Kredit vollständig zurückgezahlt hast.
Gewusst wie: Finanzierungsmöglichkeiten nutzen
Grundsätzlich gilt: Je mehr eigenes Vermögen du für deine Immobilienfinanzierung bereitstellst, desto besser. Mit Eigenkapital ist es einfacher, einen Kredit zu bekommen. Und du sparst bei den Finanzierungskosten. Denn je weniger Geld du dir von der Bank leihen musst, desto niedriger sind deine monatlichen Raten und Zinsen. Ein weiteres Plus: Du kannst deine Schulden schneller zurückzahlen.
Um die Finanzierungskosten möglichst gering zu halten, zahlen manche Kreditnehmer*innen sogar 30 oder 40 Prozent an eigenem Kapital zu. Das kann sich nicht jede*r leisten. Es gibt aber ein paar Möglichkeiten, mit denen du dir die Finanzierung trotz fehlendem Eigenkapital erleichtern kannst.
Überleg noch mal genau: Vielleicht hatten deine Eltern für dich als Kind ja einen Bausparvertrag oder Fondssparplan abgeschlossen? Oder kannst du bei Familie oder Freund*innen einen privaten, zinsfreien Kredit aufnehmen? Auch ein Arbeitgeberdarlehen ist beispielsweise möglich, um an zusätzliches Kapital zu kommen.
Vorteile staatlicher Förderung nutzen
Ein KfW-Kredit kann bei Baufinanzierung ohne Eigenkapital helfen, die Kosten zu senken. Über das Wohneigentumsprogramm der öffentlich-rechtlichen KfW-Bank kannst du eine staatliche Förderung für einen Hauskauf, einen Neubau oder den Erwerb einer Wohnung bekommen. Einzige Voraussetzung: Du musst selbst in deiner Immobilie wohnen. Der Förderkredit reicht bis zu 100.000 Euro wird besonders günstig verzinst (3,56 Prozent effektiver Jahreszins, Stand Juni 2025).
Den Kreditantrag stellst du bei deinem Finanzierungspartner, also in der Regel bei deiner Bank oder Bausparkasse. Je nach Bank kann das KfW-Darlehen als Eigenkapital angerechnet werden. Und wenn nicht, kann es sich zumindest positiv auf die Kreditzusage und die Zinsbewertung deiner Baufinanzierung auswirken.
Übrigens: Es kann auch strategisch sinnvoll sein, etwas Geld als Rücklage zu behalten, falls einmal Renovierungen nötig werden oder dein Einkommen überraschend sinkt.
Eigenkapital aufstocken oder Eigenheim verschönern mit zusätzlichem Kredit
Du willst mehr Eigenkapital in den Hausbau einbringen, hast aber nicht genug Rücklagen? Dann kann ein zusätzlicher Kredit helfen. Mit dem EigentümerDarlehen der Hanseatic Bank lässt sich die Finanzierungslücke flexibel schließen.
Auch für Renovierung, Modernisierung oder Ausbau ist das Darlehen gut geeignet – mit niedrigen Monatsraten und bis zu 80.000 Euro Kreditsumme.
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