Mietkautionskonto: Zinsen, Kosten und was du sonst noch wissen musst
Schließt du einen Mietvertrag für eine Wohnung ab, musst du in den meisten Fällen eine Kaution hinterlegen. Sie dient den Vermieter*innen als Sicherheit und muss von dir in der Regel auf ein so genanntes Mietkautionskonto überwiesen werden. Was genau es damit auf sich hat, welche Alternativen es gibt und was du sonst noch wissen solltest, erklären wir dir in diesem Ratgeber.
Themen in diesem Artikel
- Die Mietkaution: Wie hoch darf sie sein?
- Das Mietkautionskonto als Treuhandkonto
- Gibt es auf einem Mietkautionskonto Zinsen?
- Wann bekommst du dein Geld vom Mietkautionskonto zurück?
- Alternativen zum Mietkautionskonto
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Auf den Punkt: Mietkautionskonto
- Eine Mietkaution dient den Vermieter*innen als Sicherheit, falls du zum Beispiel Schäden an der Wohnung verursachst.
- Das Geld – meist die dreifache Monatsmiete – musst du beim Einzug üblicherweise auf ein Mietkautionskonto überweisen.
- Der Betrag auf dem Mietkautionskonto gehört dir, ebenso die Zinsen, die auf dem Konto erwirtschaftet werden.
- Nach dem Auszug erhältst du die Kaution in der Regel innerhalb von sechs Monaten zurück – außer es gibt berechtigte Gründe für einen Einbehalt, etwa für Reparaturen.
- Alternativen zum Mietkautionskonto sind die Kautionsversicherung, eine Bürgschaft oder ein Mietkautionsdepot.
Die Mietkaution: Wie hoch darf sie sein?
Ein Umzug in eine neue Wohnung ist häufig eine teure Angelegenheit. Du hast Kosten für Möbel, Umzugstransporter und Ähnliches. Und dann verlangen die Vermieter*innen von dir neben der monatlichen Miete auch meist noch eine Kaution. Sie dient als Sicherheit, falls du gegen vertragliche Verpflichtungen verstößt, etwa deine Miete nicht bezahlst oder Schäden an der Wohnung verursachst.
Die Kaution wird in der Regel gleich zu Beginn des Mietverhältnisses fällig und kann ganz schön ins Geld gehen: Laut Gesetz darf sie maximal das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete betragen (§ 551 BGB). Konkret: Beträgt deine vereinbarte Miete zum Beispiel 800 Euro inklusive 100 Euro Nebenkosten, musst du im ungünstigsten Fall 2.100 Euro Kaution aufbringen (700 Euro Kaltmiete x drei) – und zwar zusätzlich zu deiner ersten Miete.
Laut Gesetz kannst du die Kaution übrigens auch in drei gleichen monatlichen Raten zahlen, wobei die erste zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Die beiden weiteren Raten überweist du dann in den folgenden zwei Monaten. Wenn du wieder ausziehst, erhältst du die Kaution plus Zinsen nach einer angemessenen Frist zurück. Es sei denn, die Vermieter*innen haben einen Grund, das Geld einzubehalten. Zum Beispiel, wenn sie damit eine Reparatur bezahlen müssen, weil du einen Schaden verursacht hast.
Wann du eine Kaution zahlen musst
Ganz einfach: Wenn sie im Mietvertrag drinsteht und du ihn unterschrieben hast. Dann bist du auch verpflichtet, diese Vereinbarung laut der gesetzlichen Regelungen (maximal so hoch wie drei Nettomieten, Teilzahlung in drei Raten ist möglich) einzuhalten. In der Kautionsvereinbarung sollten die genaue Höhe der Kaution, die Art der Zahlung, der Verwendungszweck sowie die Bedingungen für die Rückzahlung klar geregelt sein.
Das Mietkautionskonto als Treuhandkonto
Üblicherweise musst du die Kaution als Barkaution auf ein so genanntes Mietkautionskonto überweisen. Das ist ein spezielles Konto, das in der Regel von den Vermieter*innen eröffnet und als Treuhandkonto geführt wird. Das heißt so, weil du „Treugeber*in“ bist – du vertraust das Geld jemand anderem an, bleibst aber Eigentümer*in der Kaution.
Das Geld muss laut Mietrecht getrennt vom Vermögen des Vermietenden verwahrt werden. Das soll sicherstellen, dass deine Kaution nicht für andere Zwecke missbraucht wird. Daher solltest du die Kaution auch tunlichst nicht in bar übergeben oder auf das Privatkonto des Vermieters überweisen!
Auf einem Treuhandkonto ist deine Kaution übrigens auch besser geschützt – zum Beispiel bei einer Insolvenz der Vermieter*innen. Die Kosten für das Mietkautionskonto tragen die Vermietenden. Dazu gehören je nach Bank Gebühren für die Eröffnung, die Kontoführung und auch die spätere Auflösung.
Übrigens: Nicht alle Banken und Sparkassen bieten Kautionskonten an. Teilweise wird stattdessen eine Kautionsversicherung angeboten. Diese kann auf den ersten Blick praktisch wirken, ist aber häufig mit laufenden Kosten verbunden – und das Geld wird am Ende nicht wie bei einer klassischen Kaution zurückgezahlt.
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Kann ich auch selbst das Mietkautionskonto eröffnen?
Ja. Wenn sich die Vermieter*innen darauf einlassen, kannst du auch selbst ein Mietkautionskonto oder ein Sparbuch bei einer Bank oder Sparkasse eröffnen und darauf die Kaution überweisen. Einige Kreditinstitute bieten entsprechende Konten an. Hierfür brauchst du in der Regel einen gültigen Ausweis und gegebenenfalls den Mietvertrag.
Für das Konto unterschreibst du eine Verpfändungserklärung. Damit gibst du den Vermieter*innen das Recht, auf das Guthaben zuzugreifen, falls du deinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommst. Oder du eröffnest ein Mietkautionskonto mit Sperrvermerk. Abbuchungen sind dann nur mit gemeinsamer Zustimmung von Mieter*in und Vermieter*in erlaubt.
Ein Mietkautionskonto auf deinen Namen hat Vor- und Nachteile: Wird das Mietverhältnis beendet und das Konto aufgelöst, wird die Kaution direkt an dich (und nicht zunächst an die Vermieter*innen) ausgezahlt – natürlich auch hier nur, wenn keine berechtigten Forderungen wie etwa Mietrückstände offen sind. Nachteil: In diesem Fall trägst du die Kosten für das Mietkautionskonto (zahlst also die Kontogebühren). Ein Vergleich auf einschlägigen Portalen kann sich lohnen.
Mietkaution – Welche Rechte haben Mieter und Vermieter?
Gibt es auf einem Mietkautionskonto Zinsen?
Ja. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch hat die vermietende Partei eine ihr „als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen“ (§ 551, Abs. 3, BGB). Oder einfacher ausgedrückt: Deine Kaution muss auf einem Konto landen und nicht etwa unterm Kopfkissen der vermietenden Person. Und: Es muss Zinsen geben wie auf einem normalen Sparkonto.
Die Zinsen, die sich während der Laufzeit auf dem Mietkautionskonto ansammeln, stehen dir zu und werden dir nach dem Auszug (beziehungsweise wenn das Mietkautionskonto aufgelöst wird) zusätzlich zur Kaution ausgezahlt. Dabei spielt es keine Rolle, ob du selbst das Mietkautionskonto eröffnet hast oder die Vermietenden.
Ein Geldsegen ist allerdings kaum zu erwarten: Die Zinssätze für Mietkautionskonten sind oft mickrig und liegen aktuell nur zwischen 0 und rund 0,5 Prozent. Wohnst du etwa sieben Jahre in einer Wohnung, für die du wie im obigen Beispiel 2.100 Euro Kaution hinterlegen musstest, kommen bei 0,5 Prozent Verzinsung lediglich schlappe 174,61 Euro zusammen.
Da der Ertrag auch noch versteuert werden muss, solltest du unbedingt einen entsprechenden Freistellungsauftrag für die Zinseinnahmen erteilen. Das kannst du allerdings nur, wenn du selbst das Mietkautionskonto eröffnet hast.
Tipp: Wohnungsübergabeprotokoll
Beim Auszug wird geguckt: Hast du einen Schaden verursacht, dessen Kosten dir von der Kaution abgezogen werden? Dabei kann es zu Streitigkeiten kommen. Denn wer weiß, ob der Schaden nicht schon früher da war? Gut, wenn es dann ein Wohnungsübergabeprotokoll gibt. Das ist ein Dokument, das beim Ein- und Auszug von beiden Parteien – von dir und dem Vermieter oder der Vermieterin – zusammen erstellt und unterschrieben wird. Darin werden unter anderem der Zustand der einzelnen Räume und etwaige Schäden dokumentiert (etwa Kratzer im Parkett oder Bohrlöcher in der Wand), die Anzahl der übergebenen Schlüssel sowie die Zählerstände für Gas, Strom und Wasser. Entsprechende Vordrucke findest du im Internet, etwa beim Deutschen Mieterbund.
Wann bekommst du dein Geld vom Mietkautionskonto zurück?
Ein Mietkautionskonto ist an den Mietvertrag gekoppelt und kann während der Laufzeit des Mietvertrages nicht einfach gekündigt werden. Mit anderen Worten: Solange du in der Wohnung wohnst, kommst du an dein Geld erst mal nicht ran.
Die Auflösung des Mietkautionskontos erfolgt also grundsätzlich erst nach Ende des Mietverhältnisses. Sprich: Wenn du ausgezogen bist, die Wohnungsschlüssel übergeben hast und berechtigte Forderungen der Vermieter*innen – etwa Mietrückstände oder Kosten für Reparaturarbeiten – beglichen sind.
Und wann gibt es das Geld dann zurück? Dazu macht der Gesetzgeber keine konkrete Vorgabe. Nach der aktuellen Rechtsprechung jedoch gelten bis zu sechs Monate als angemessen. Und zwar deshalb, weil der Vermieter so lange Zeit hat, einen Ersatzanspruch anzumelden – danach ist es verjährt (§ 548 BGB).
Es gibt allerdings Ausnahmen: Wenn etwa die Abrechnung der Betriebskosten noch aussteht, kann die Kaution auch noch länger einbehalten werden. Allerdings nicht in voller Höhe. Sondern allenfalls der Betrag, der voraussichtlich für die Nebenkosten anfällt. Das kann man aus den Abrechnungen der Vorjahre ungefähr absehen.
Hast du selbst das Mietkautionskonto eröffnet, musst du die Auflösung bei deiner Bank oder Sparkasse beantragen. Bedenke, dass ein Mietkautionskonto in der Regel eine dreimonatige Kündigungsfrist hat. Da das Konto bei der Eröffnung verpfändet wurde, benötigst du hierfür die Kontofreigabe des Vermieters oder der Vermieterin. Ohne Freigabe zahlt dir die Bank das Kautionsgeld und die Zinsen nicht aus.
Läuft das Kautionskonto auf dem Namen der Vermieterin oder des Vermieters, solltest du die Kaution am besten schriftlich einfordern. Entsprechende Musterschreiben findest du ebenfalls bei Mietervereinen im Internet.
Wann darf die Mietkaution einbehalten werden?
Grundsätzlich dürfen Vermieter*innen die Kaution nur aus legitimen Gründen ganz oder teilweise einbehalten. Sie müssen dir hierfür eine detaillierte Liste zur Verfügung stellen, warum sie welche Summe abgezogen haben. Sind Mängel an der Wohnung schon zum Auszug bekannt – beispielsweise nicht erfolgte Schönheitsreparaturen –, haben sie dir eine Frist einzuräumen, damit du diese selbst beheben kannst.
Achtung: Viele diesbezügliche Klauseln in Mietverträgen sind rechtlich unwirksam. Im Zweifelsfall solltest du dir rechtlichen Rat holen, zum Beispiel bei einem örtlichen Mieterverein oder einer Anwaltskanzlei für Mietrecht.
Alternativen zum Mietkautionskonto
Ein Mietkautionskonto als Sicherheit ist nicht Pflicht. Wenn du das Geld für die Barkaution nicht auf einen Schlag aufbringen kannst oder dich nicht mit Mickerzinsen zufriedengeben geben möchtest, gibt es verschiedene Alternativen. Mit allen muss jedoch dein Vermieter beziehungsweise deine Vermieterin einverstanden sein:
Mietkautionsversicherung
Wie bei einer herkömmlichen Versicherung springt die Mietkautionsversicherung ein, wenn du Schäden an der Wohnung verursacht hast oder wenn das Geld für die Nebenkosten aussteht. Dafür zahlst du dem Versicherer eine monatliche oder jährliche Versicherungsprämie. Der große Haken: Die Versicherung streckt das Geld nur vor – du musst es ihr dann zurückzahlen! Je nach Konditionen kann sogar ein Kredit für die Kaution günstiger sein – zum Beispiel der Privatkredit der Hanseatic Bank.
Bürgschaft
Hierbei stellt dir deine Bank bei entsprechender Bonität eine Bürgschaftsurkunde aus. Damit garantiert sie den Vermietenden, für etwaige Schäden oder Mietschulden aufzukommen – bis zur Höhe der vertraglich vereinbarten Kaution. Nur wenige Banken bieten allerdings entsprechende Angebote, außerdem sind sie mit Gebühren verbunden. Und wie bei der Versicherung gilt: Muss die Bank einmal einspringen, verlangt sie das Geld von dir zurück. Übrigens: Auch Privatpersonen, etwa deine Eltern, können eine Mietbürgschaft abgeben.
Mietkautionsdepot
Hierbei wird die Kaution nicht auf einem schlecht verzinsten Konto angelegt, sondern in Wertpapiere, beispielsweise in einem börsennotierten Fonds wie einem ETF. Das Depot wird auf deinen Namen angelegt, aber – wie das herkömmliche Kautionskonto – zugunsten der Vermietenden verpfändet, sodass sie im Schadenfall Zugriff auf das Geld haben. Ein Aktienfonds kann deutlich höhere Renditen erwirtschaften, allerdings können die Kurse auch gerade im Keller sein, wenn du ausziehst. Müssen dann Schäden beglichen werden, können die Vermieter*innen Geld von dir nachverlangen.
Entspann dich! Die Zinsen kommen von allein.
Mit einem SparBrief der Hanseatic Bank blickst du entspannt nach vorn. Denn dein Geld ist sicher angelegt. Und bringt kräftig Zinsen. Da wartet man doch gern.
FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Was ist ein Mietkautionskonto und wofür wird es genutzt?
Ein Mietkautionskonto ist ein spezielles Treuhandkonto, auf dem deine Mietkaution sicher verwahrt wird. Es dient den Vermiete*innen als Absicherung bei Mietrückständen oder Schäden an der Wohnung. Das Geld bleibt dein Eigentum und muss getrennt vom Vermögen der Vermietenden angelegt werden.
Wer bekommt die Zinsen auf dem Mietkautionskonto?
Die Zinsen, die während der Mietzeit auf dem Mietkautionskonto anfallen, stehen dir als Mieter*in zu. Sie werden zusammen mit der Kaution nach Ende des Mietverhältnisses ausgezahlt, unabhängig davon, ob du das Konto eröffnet hast oder die Vermieter*innen.
Wie hoch darf eine Mietkaution maximal sein?
Die Mietkaution darf gesetzlich höchstens drei Monatsnettokaltmieten betragen (§ 551 BGB). Nebenkosten zählen nicht mit. Du hast außerdem das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen, beginnend mit dem Start des Mietverhältnisses.
Wann müssen die Vermietenden die Mietkaution zurückzahlen?
Nach dem Auszug dürfen die Vermieter*innen die Kaution für eine angemessene Prüfungsfrist einbehalten. In der Regel gelten bis zu sechs Monate als zulässig. Voraussetzung für die Rückzahlung ist, dass keine offenen Forderungen wie Mietschulden oder berechtigte Schadensersatzansprüche bestehen.
Dürfen Vermieter*innen die Kaution einfach einbehalten?
Nein, die Mietkaution darf nur bei berechtigten Ansprüchen einbehalten werden, etwa bei Schäden oder Mietrückständen. Die Vermieter*innen müssen Abzüge transparent begründen. Für Mängel, die du selbst beheben kannst, muss dir zuvor eine angemessene Frist eingeräumt werden.
Welche Alternativen gibt es zum klassischen Mietkautionskonto?
Alternativen sind eine Mietkautionsversicherung, eine Bürgschaft oder ein Mietkautionsdepot. Diese können finanziell entlasten, müssen aber von den Vermieter*innen akzeptiert werden. Wichtig: Bei Schäden musst du der Versicherung oder bürgenden Person den ausgelegten Betrag in der Regel zurückzahlen.
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