In einer leeren Wohnung führt ein junger Mann einen Farbroller auf einer hellen Wand.
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Wohnung renovieren bei Auszug: Was muss? Was muss nicht?

Detlev Neumann
von Detlev Neumann, 25.02.2019

Geschafft! Die Umzugskartons sind gepackt, abtransportiert und warten unter der neuen Adresse aufs Ausräumen. Auch alle Möbel und der Rest Ihres Hausrats sind bereits dort versammelt. Ihr bisheriges Zuhause hingegen ist endlich leer und damit für Sie Vergangenheit. Jedenfalls theoretisch. Denn wer wohnt, hinterlässt Spuren. Und zwar besonders oft an Wänden und Tapeten, auf dem Bodenbelag sowie an Fenstern und Türen. Unter Umständen müssen Sie also noch die alte Wohnung renovieren. Ob Sie dazu verpflichtet sind oder nicht, hängt von bestimmten Klauseln im Mietvertrag ab.
 

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Schönheitsreparaturen: Was müssen Mieter machen?

Eigentlich ist die Sache sonnenklar: Laut Gesetz sind die Vermieter dafür verantwortlich, ihre Wohnung bei einem Mieterwechsel in einem mangelfreien Zustand zu übergeben. Aber eben nur eigentlich. Die Vermieter können nämlich über den Mietvertrag die Pflicht auf ihre Mieter abwälzen. Diese müssen dann sogenannte “Schönheitsreparaturen” übernehmen. Aber was genau sind diese Schönheitsreparaturen? Muss ein Mieter etwa die kaputte Heizung reparieren, die verkalkte Spüle austauschen oder den verrosteten Herd, damit die Wohnung “mangelfrei” ist?

Die Antwort: Nein, muss er nicht. Zu Schönheitsreparaturen zählen nur die Arbeiten, mit denen Mieter Ihre “Wohnspuren” verwischen. Zu diesen Abnutzungserscheinungen zählen zum Beispiel Flecken an den Wänden, etwa von Kindern oder Tieren. Auch vergilbte Tapeten in Raucherhaushalten oder abgeblätterter Lack von Rohren gelten als Wohnspuren. 

Das heißt, Sie als Mieter müssen bei Ihrem Auszug …

  • … die Wände neu tünchen oder tapezieren.
  • … die Innentüren streichen.
  • … die Innenseiten von Außentüren und Fenster lackieren.
  • … die Heizkörper und Heizungsrohre streichen.
  • … die Einbaumöbel wie Küchenschränke unter Umständen streichen.
  • … die Löcher von Dübeln schließen sowie kleinere Risse in den Wänden verputzen.
  • … die Teppichböden reinigen.

Doch ob eine oder mehrere von diesen Tätigkeiten wirklich auf Sie zukommen, hängt entscheidend vom Zustand der Wohnung ab. Ist der praktisch noch so wie bei Ihrem Einzug, dann brauchen Sie keine Schönheitsreparaturen zu machen. Zum Beispiel, weil Sie die Wohnung zwar jahrelang gemietet, aber kaum genutzt haben – etwa weil Sie dauernd im Ausland waren. Bei so einer unveränderten Wohnung ist es auch egal, was im Mietvertrag dazu steht.

Wenn renovieren, dann aber fachgerecht

Wichtig ist, dass Sie erforderliche Arbeiten fachgerecht ausführen, also entsprechend den Standards und Gepflogenheiten des jeweiligen Handwerks. Wenn Sie zum Beispiel neue Tapeten anbringen, dann müssen die gut verklebt sein und auf Stoß passen. Die Wandfarbe ist komplett deckend aufzutragen und lackierte Stellen dürfen keine “Läufer” aufweisen. Außerdem haben Sie von Ihnen installierte oder eingebaute Dinge zu entfernen. Das können Teppiche sein oder Verschalungen und Verkleidungen an Decken und Wänden.

Unterm Strich sollen Sie die Wohnung so hinterlassen, dass sie sich ohne Schwierigkeiten erneut vermieten lässt.

Selbermachen ist erlaubt

Selbermachen ist erlaubt

Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen, bedeutet nicht, dass Mieter damit einen professionellen Handwerker beauftragen müssen. Sie dürfen die Arbeit auch selbst übernehmen oder Freunden und Bekannten überlassen. Fällt das Ergebnis nicht perfekt aus, muss der Vermieter das trotzdem hinnehmen.

In diesem Zusammenhang noch ein Wort zu Wänden beziehungsweise Tapeten: Oft gibt es hier Streit über die Farbgestaltung. Grundsätzlich können Sie Ihre Wohnung ganz nach Ihrem Geschmack anstreichen oder tapezieren. Ob grelles Pink und Türkis oder finsteres Schwarz – Sie haben die freie Wahl. Aber eben nur so lange, wie Sie in der Wohnung leben.

Ziehen Sie aus, darf Ihr Vermieter auf einer neutralen Art der Wandgestaltung bestehen. Dann müssen Sie weiße oder beige Farbe auftragen.

Renovieren bei Auszug: Das müssen Mieter nicht machen

Die Pflicht zu Renovierungsarbeiten hat ihre Grenzen. Das heißt, Vermieter müssen gewisse Schäden durch normale Abnutzung hinnehmen. Wie weit dieses übliche “Verwohnen” geht, ist aber nicht immer auf den ersten Blick klar. Entscheidenden Einfluss hat darauf auch das Verhalten der Mieter. Haben Sie bestimmte Schäden selbst verursacht, dann müssen sie dafür zahlen beziehungsweise die Reparatur übernehmen.

MängelSache der VermieterSache der Mieter
Holz- oder LaminatfußbodenSpuren von schweren Möbeln, also Druckstellen oder Kratzer.Tiefe Abdrücke von spitzen Absätzen, Brandlöcher oder Weinflecken.
TeppichNach zehn bis 15 Jahren verschlissener Teppich.Klebereste von einem Teppich, den ein Mieter verlegen ließ oder selbst verlegte.
FliesenLöcher für Spiegel und Regale in den Fugen. Mit der Zeit verfärbte Fugen.Löcher in Fliesen, deren Anzahl über das übliche Maß hinausgeht. Neue Löcher für Spiegel und Regale, obwohl diese bereits vorhanden sind.
BadewanneEmaille-Absplitterungen bei einer zehn Jahre alten Wanne.Großflächige Beschädigungen, wenn sie durch unsachgemäße Benutzung entstanden sind.
   

Die Abgrenzung ist manchmal schwer. Manche Fälle landen sogar vor Gericht, weil die Schadensursache nicht auf Anhieb auszumachen ist.

Was regelt der Mietvertrag?

Das ist sogar der Normalfall. Aber nicht immer gehen die Wohnungs- oder Hausbesitzer dabei rechtlich einwandfrei vor. Denn oft ist die entsprechende Bestimmung im Mietvertrag so geschrieben, dass sie ungültig ist. Dann müssen Sie als Mieter ihre alte Wohnung nicht renovieren. Bevor Sie also den Pinsel schwingen, nehmen Sie besser das Kleingedruckte in Ihrem Mietvertrag unter die Lupe. 

Hier drei Beispiele für ungültige Formulierungen.

  • Feste Fristen: Steht im Mietvertrag etwas von bestimmten Zeitabständen, dann ist das unwirksam. Heißt es etwa, dass Küche, Badezimmer oder Schlafzimmer mindestens alle drei oder fünf Jahre in Schuss gebracht werden müssen, braucht Sie das als Mieter nicht zu kümmern. Unwirksam!
  • Unklare Formulierungen: Schlecht verständliche Bestimmungen befreien Sie ebenfalls von Renovierungsarbeiten. Das ist der Fall, wenn Sie die Wohnung “wie überlassen” oder “in vertragsgemäßem Zustand” verlassen sollen. Unwirksam!
  • Starre Kostenbeteiligung: Nichtig ist es auch, wenn der Vermieter Sie in einem festgelegten, finanziellen Umfang an den Kosten für Renovierungsarbeiten beteiligen will. Also, wenn er von Ihnen einen Zuschuss von 20 Prozent oder 40 Prozent verlangt. Manchmal ist das auch mit einer zeitlichen Vorgabe verbunden. Das heißt, je länger die Wohnung nicht auf Vordermann gebracht worden ist, desto mehr Geld sollen Sie zuschießen. Unwirksam!

Fragen? Hier finden Sie rechtlichen Beistand

Fragen? Hier finden Sie rechtlichen Beistand

Wie bei Verträgen durchaus üblich, steckt auch hier oft der Teufel im Detail. Manchmal entscheidet sogar nur ein Wort über die Pflicht der Mieter zu Schönheitsreparaturen. Deshalb kann es sich lohnen, wenn Sie sich als Mieter rechtlich beraten lassen.

  • Deutscher Mieterbund: Die Organisation bietet ihren zahlenden Mitgliedern eine persönliche Rechtsberatung an mehr als 500 Standorten in Deutschland an. Unter der Telefon-Hotline 0900 / 12 000 12 oder über die Homepage www.mieterbund24.de gibt es ebenfalls Auskünfte.
  • Rechtsanwälte: Viele Juristen sind auf Mietrecht spezialisiert und kennen sich mit entsprechenden Verträgen aus. Auch ihre Dienste sind kostenpflichtig. Haben Sie eine Rechtsschutzversicherung, dann kann diese das Honorar bezahlen.

Steife Regelungen sind also oft belanglos für Sie als Mieter. Das bedeutet aber umgekehrt auch: Flexible Fristen können sehr wohl wirksam sein. Zum Beispiel, wenn es im Mietvertrag so oder so ähnlich heißt: “Der Mieter muss bei Bedarf die Kosten für Schönheitsreparaturen übernehmen. Das ist in der Regel alle drei Jahre für Bad und Küche sowie alle fünf Jahre für andere Räume notwendig.”

Hier macht die Formulierung “in der Regel” den entscheidenden Unterschied. Damit sind keine konkreten Fristen festgelegt, sondern es kommt lediglich auf den Zustand der Wohnung (“bei Bedarf”) an. Dann müssen Sie tatsächlich ran und die Schönheitsreparaturen übernehmen. Wirksam!

Das trifft ebenso zu, wenn im Mietvertrag konkret Sätze stehen wie “Der Mieter übernimmt die notwendigen Schönheitsreparaturen”. Oder, dass er für die damit verbundenen fälligen Kosten aufkommen muss. Wirksam!

Übrigens: Haben Sie die Wohnung trotz ungültiger Klausel im Mietvertrag in Schuss gebracht, dann haben Sie das Recht auf Schadenersatz. Den Anspruch darauf müssen aber spätestens ein halbes Jahr nach dem Ende des Mietverhältnisses anmelden.

Ein junges Paar sitzt an einem Tisch und liest gemeinsam in einem Vertrag.
© istock/fizkes/2017  Die Wohnung bei Auszug renovieren oder nicht? Die Antwort steht meistens im Kleingedruckten des Mietvertrags. Oft sind entsprechende Klauseln ungültig. Aber nicht immer ...

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