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Mieter oder Vermieter: Wer zahlt die Gebäudeversicherung?

Tanja Viebrock
von Tanja Viebrock, 26.11.2019

Jedes Jahr das gleiche Spiel: Der Vermieter hat die Nebenkostenabrechnung geschickt und Sie fragen sich, was Sie da eigentlich alles bezahlen. Müllabfuhr und Treppenhausreinigung sind ja noch nachvollziehbar – aber Gebäudeversicherung? Müssen Sie die wirklich zahlen, wenn Sie nur Mieter sind? Oder versucht Ihr Vermieter womöglich Sie übers Ohr zu hauen? Und falls ja: Was können Sie dagegen tun?

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Gebäudeversicherung – was soll das?

Gebäudeversicherung? Betrifft mich nicht; ich besitze kein Gebäude, das ich versichern könnte, denken Sie? Aber trotzdem zahlen Sie ziemlich wahrscheinlich Geld für eine Wohngebäudeversicherung – auch wenn Sie zur Miete wohnen. Abschließen können Mieter eine solche Police allerdings nicht, das macht der Hausbesitzer.

Aber der Reihe nach: Was soll das überhaupt für eine Versicherung sein, für die angeblich fast jeder bezahlt? Eine Gebäudeversicherung übernimmt die Kosten, wenn ein Haus beschädigt wird durch:

  • Sturm,
  • Hagel,
  • Leitungswasser,
  • einen Brand,
  • einen Blitzeinschlag oder
  • eine Explosion oder Implosion. 

Je nachdem, was für ein Vertrag abgeschlossen wurde, kommt die Wohngebäudeversicherung auch für Schäden durch Hochwasser auf.

Die Gebäudeversicherung ist in Deutschland nicht vorgeschrieben. Weil derartige Schäden sehr teuer werden können, haben aber die meisten Hausbesitzer eine solche Versicherung abgeschlossen. Hinzu kommt, dass die Police Eigentümer letztlich nichts kostet, wenn sie nicht selbst in ihrer Immobilie wohnen. Denn die Gebäudeversicherung ist umlagefähig. Das heißt: Der Hausbesitzer kann die Kosten für diese Versicherung an seine Mieter weiterreichen. Das geschieht in der Regel über die Neben- oder Betriebskostenabrechnung.

Wohnhaus mit brennendem Dachstuhl
© istock/Animaflora/2019  Bei einem Hausbrand greift die Gebäudeversicherung. Davon profitieren auch Mieter.

Warum muss ich für die Versicherung meines Vermieters bezahlen?

Kurzum: Weil Mieter von der Gebäudeversicherung profitieren. Dass Vermieter ihre Ausgaben für Müllabfuhr, den Hausmeister oder Wasser an sie weiterreichen, ist für die meisten Mieter nachvollziehbar. Schließlich gibt es dafür eine konkrete Gegenleistung, von der sie selbst etwas haben. Aber für eine Versicherung zahlen, die der Vermieter abgeschlossen hat? Ja – denn letztendlich profitieren auch die Mieter davon, zumindest im Fall der Wohngebäudeversicherung. 

Zwar ist es der Vermieter, der im Fall eines Schadens – zum Beispiel wenn ein Sturm das Dach abgedeckt hat – Geld von der Versicherung erhält. Aber dank dieser Zahlung ist sichergestellt, dass der Hausbesitzer den Schaden schnell reparieren lassen kann. Und davon profitieren schließlich auch Sie als Mieter. Sollten Sie Ihre Wohnung vorübergehend räumen müssen, übernehmen Wohngebäudeversicherungen häufig auch die Kosten für Ihre Hotelübernachtung.

Welche Ausgaben Vermieter als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen dürfen, ist gesetzlich geregelt – nämlich in der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Das Gesetz besagt in § 2 ganz klar, dass „die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden” zu den Betriebskosten gehören und deshalb Mietern in Rechnung gestellt werden können.

Schiedsrichterpfeife vor grüner Wand
© istock/solidcolours/2017   Beim Umlegen der Versicherungskosten müssen Vermieter diverse Regeln beachten.

Welche Regeln muss mein Vermieter einhalten?

Die Frage, ob Sie als Mieter die Gebäudeversicherung zahlen müssen, lässt sich also recht eindeutig mit „Ja” beantworten. Zumindest dann, wenn der Vermieter sich an die Regeln gehalten hat. Davon gibt es nämlich einige.

Eine der wichtigsten: Vermieter dürfen grundsätzlich nur Kosten auf Mieter umlegen, die im Mietvertrag erwähnt werden. Es muss dort allerdings nicht jeder Posten, also zum Beispiel Gebäudeversicherung, Müllabfuhr, Gartenpflege etc. einzeln aufgeführt werden. Ein Verweis auf die gesetzliche Betriebskostenverordnung reicht aus. Häufig wird das über Klauseln wie „Neben der Miete trägt der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung” gelöst. Werden Betriebskosten im Mietvertrag nicht erwähnt, müssen Sie auch keine bezahlen.

Unnötige Versicherungen kann der Vermieter nicht umlegen 

Aber keine Sorge: Ihr Vermieter kann nicht alle Ausgaben, die für das Haus anfallen, auf Sie abwälzen. Was Versicherungen betrifft, darf er nur Sach- und Haftpflichtversicherungen über die Betriebskosten abrechnen, „die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen”, wie es der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil formulierte.

Hat der Wohnungsbesitzer beispielsweise eine Versicherung für den Fall, dass Sie Ihre Miete nicht zahlen, nützt diese Police nur ihm, nicht Ihnen. Deshalb darf er die Kosten nicht an Sie weiterreichen – es sei denn, der Mietausfallschutz ist Bestandteil der umlagefähigen Gebäudeversicherung, urteilte der BGH im Jahr 2018 (Az. VIII ZR 38/17). Gleiches gilt für eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung. Auch die nutzt allein dem Vermieter und darf deshalb nicht umgelegt werden.

Auch für unnötige Versicherungen müssen Sie nicht zahlen. Zum Beispiel ist eine sogenannte Terrorversicherung für die meisten Wohngebäude nicht nötig, da das Risiko eines Terroranschlags im Normalfall verschwindend gering ist.

Geschäftsmann streckt fordernd seine offene Handfläche vor
© istock/by sonmez/2018  Der Vermieter kann nicht für alles Geld von Ihnen verlangen.

Nebenkosten müssen transparent sein

Als Mieter haben Sie ein Recht darauf zu erfahren, wofür Sie Betriebskosten zahlen. Deshalb ist der Vermieter verpflichtet, in der Abrechnung bestimmte Angaben zu machen. Wenn er Versicherungskosten umlegt, muss er zwar nicht jede einzelne Police aufführen, aber sie zumindest unter dem Posten „Versicherungen” zusammenfassen. So wissen Sie, wofür Ihr Geld verwendet wird, und können verlangen, dass der Vermieter Ihnen die entsprechenden Versicherungsverträge vorlegt

Außerdem muss klar sein, welcher Verteilungsschlüssel beim Umlegen auf die Mieter angewendet wird. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Betriebskosten abzurechnen, unter anderem nach Verbrauch (z. B. bei Wasser), nach Anzahl der Personen im Haushalt oder prozentual nach Anteil der jeweiligen Wohnfläche an der Gesamtwohnfläche des Hauses. Gibt es hierzu keine Regelung im Mietvertrag, werden die Kosten entsprechend der Wohnfläche aufgeteilt. Das bestimmt § 556a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Vermieter müssen günstige Angebote auswählen

Zudem gilt für den Vermieter ein sogenanntes Wirtschaftlichkeitsgebot. Das bedeutet, dass er verpflichtet ist, überzogene Kosten für die Mieter zu vermeiden. Er kann sich also nicht einfach für das erstbeste Angebot entscheiden. Stattdessen ist er angehalten, verschiedene Policen zu vergleichen und eine mit einem vernünftigen Preis-Leistungs-Verhältnis auszuwählen. Wählt er eine überteuerte Police, kann er die Kosten dafür nicht vollständig auf seine Mieter abwälzen.

Junge Frau sitzt mit Laptop an ihrem Küchentisch und prüft eine Rechnung
© istock/urbanzon/2018  Außergewöhnlich hohe Versicherungskosten auf der Nebenkostenabrechnung? Lassen Sie sich die Verträge zeigen.

Was tun, wenn der Vermieter zu viel für die Versicherung abrechnet?

Trotz aller Vorschriften kommt es immer wieder zu Streit zwischen Mietern und Vermietern über die Nebenkostenabrechnung. Und zwar meistens dann, wenn die Nebenkosten stark gestiegen sind und eine Nachzahlung fällig wird. Ist das bei Ihnen auch der Fall? Dann vergleichen Sie zuerst einmal die aktuelle Abrechnung mit den vorherigen, um herauszufinden, welche Posten teurer geworden sind.

Ist es der Posten „Versicherungen”, der die Kosten in die Höhe treibt, bitten Sie Ihren Vermieter zunächst um Einsicht in die Versicherungsunterlagen, die darunter zusammengefasst sind. Der Vermieter ist verpflichtet, Ihnen Einsicht in diese Unterlagen zu gewähren, wenn Sie darum bitten. Eine Kopie muss er Ihnen allerdings nicht schicken. 

Sind die Kosten für die Gebäudeversicherung seit der vorherigen Abrechnung deutlich gestiegen, sollte der Vermieter einen plausiblen Grund dafür angeben können. Zum Beispiel, dass die Beiträge wegen mehrerer regulierter Schäden im Vorjahr erhöht wurden.

Kann ich als Mieter die Gebäudeversicherung von der Steuer absetzen?

Kann ich als Mieter die Gebäudeversicherung von der Steuer absetzen?

Bestimmte Posten aus der Nebenkostenabrechnung können Mieter über ihre Steuererklärung absetzen. Die Gebäudeversicherung gehört allerdings nicht dazu. Absetzbar sind nur die Dienstleistungen, die dazu dienen, die Immobilie in Schuss zu halten. Beispielsweise Kosten für den Hausmeister oder den Schornsteinfeger.

Natürlich ist es als Laie nicht ganz einfach zu bewerten, welche Kosten für eine Gebäudeversicherung angemessen sind und wann der Versicherungsbeitrag überzogen ist. Ein Mieterverein kann Ihnen hier weiterhelfen und Sie auch beim Schriftverkehr mit Ihrem Vermieter unterstützen. Daneben gibt es auch Rechtsdienstleistungsunternehmen, die auf die Überprüfung von Nebenkostenabrechnungen spezialisiert sind.

Formalitäten und Fristen beim Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung

Wichtig zu wissen: Wenn Sie Ihre Nebenkostenabrechnung beanstanden wollen, haben Sie dafür genau zwölf Monate Zeit. Die Frist läuft ab dem Tag, an dem Sie die Abrechnung erhalten haben und endet auf den Tag genau zwölf Monate später. Das ist in § 556 Bürgerliches Gesetzbuch so festgehalten. An dieser Frist ändert sich auch nichts, wenn die Abrechnung eine Klausel enthält, dass ein etwaiger Widerspruch innerhalb von 30 Tagen eingelegt werden muss. Trotzdem kann es sinnvoll sein, den Widerspruch möglichst bald einzulegen. Denn so lässt sich die Sache womöglich zu Ihren Gunsten klären, bevor Sie die Nachzahlung überweisen müssen. Im Normalfall sind nämlich die 30 Tage gleichzeitig auch die Zahlungsfrist für Nachzahlungen.

Ihr Widerspruch gegen die Abrechnung muss konkret formuliert sein. Einfach nur zu erklären, dass Ihnen die Nebenkosten zu hoch erscheinen, bringt Sie nicht weiter. Geben Sie genau an, gegen welchen Posten Sie Einwände haben und warum. Der Widerspruch sollte in jedem Fall schriftlich erfolgen. Verschicken Sie das Schreiben am besten per Einschreiben, so können Sie eindeutig belegen, dass Sie die Frist für den Widerspruch gewahrt haben, sollte es zum Streit kommen.

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