Wie viel Haus kannst du dir leisten? So kriegst du es raus
Die Küche endlich nach den eigenen Träumen gestalten oder auch einfach mal die Musik ohne schlechtes Gewissen aufdrehen bis die Wände wackeln. Ein Eigenheim kann so einige Vorteile haben. Doch kannst du dir überhaupt ein Haus leisten? Und wie viel dürfte es kosten? Finde heraus, wie hoch deine Baufinanzierung maximal sein sollte. Hier erfährst du, wie das geht.
Themen in diesem Artikel
- Vorbereitung: Wie viel Eigenkapital du mitbringen musst
- Faustformel: So viel Baufinanzierung erlaubt dein Einkommen
- Förderung: Wie Ihnen der Staat die Finanzierung erleichtert
- Unterm Strich: Was dein Haus maximal kosten darf
Auf den Punkt: Wie viel Haus kann ich mir leisten?
- Eine Faustregel sagt: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten solltest du aus eigener Tasche beisteuern können („Eigenkapital“).
- Berechne dann, wie hoch die monatliche Kreditrate sein darf, damit du dich nicht finanziell übernimmst.
- Für die maximale Ratenhöhe nimmst du dein Gesamteinkommen und ziehst deine durchschnittlichen Kosten pro Monat davon ab.
- Informiere dich, ob du für staatliche Förderung infrage kommst, zum Beispiel für einen Förderkredit der KfW.
Vorbereitung: Wie viel Eigenkapital du mitbringen musst
Du kannst dein Haus auch ganz ohne Eigenkapital finanzieren. Mehr dazu liest du weiter unten in der Infobox. Nach einer gängigen Faustregel solltest du jedoch mindestens 20 Prozent an Eigenkapital einbringen. Zum Eigenkapital gehören zum Beispiel Ersparnisse auf dem Tagesgeldkonto, ein Bausparvertrag oder Aktien. Hier ein Rechenbeispiel: Kostet ein Haus 200.000 Euro, solltest du wenigstens 40.000 Euro davon als Eigenkapital beisteuern. Dann bräuchtest du noch eine Baufinanzierung in Höhe von 160.000 Euro. Theoretisch.
Denn zu dem Kaufpreis kommen auch noch die sogenannten Baunebenkosten. Das sind beispielsweise das Honorar für eine*n Makler*in oder Notar*in, die Grunderwerbsteuer, Gebühren für nötige Gutachten oder auch die Kosten für den Innenausbau. Insgesamt können die Nebenkosten für den Bau ganz schön ins Geld gehen. Grob gerechnet können dadurch bis zu 20 Prozent vom Kaufpreis anfallen. In unserem Beispiel also nochmal 40.000 Euro. Die solltest du idealerweise komplett aus Eigenkapital bezahlen können.
Insgesamt müsstest du in diesem Fall also mit rund 80.000 Euro Eigenkapital rechnen. Vielleicht kannst du aber die Nebenkosten deutlich kleiner halten. Zum Beispiel, wenn du dein Haus nicht über eine*n Makler*in kaufst oder Abstriche beim Innenausbau machst. Wichtig ist auf jeden Fall, dass du schon bei der Berechnung von Baufinanzierung und Eigenkapital die Nebenkosten mitbedenkst.
Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Möglich, aber oft nicht einfach
Um deinen Traum vom Eigenheim zu erfüllen, brauchst du nicht unbedingt große Rücklagen. Eine Baufinanzierung ist sogar ganz ohne Eigenkapital möglich. Unter welchen Voraussetzungen sie sinnvoll sein kann und welche Risiken dabei bestehen, liest du in unserem Ratgeber zum Thema.
Faustformel: So viel Baufinanzierung erlaubt dein Einkommen
Das Eigenkapital ist wichtig, um festzustellen, wie viel Haus du dir leisten kannst. Genauso wichtig ist es aber, die monatliche Belastung durch die Baufinanzierung unter die Lupe zu nehmen. Denn ausreichend Eigenkapital nutzt dir nichts, wenn du die monatliche Rate nur schwer stemmen kannst.
Wie hoch der Kredit für deine Baufinanzierung höchstens sein sollte, dafür gibt es eine einfache Faustformel. Nimm das monatliche Nettoeinkommen in deinem Haushalt mal 110. Also zum Beispiel 2.000 × 110 = 220.000 Euro. Aber Vorsicht! Diese Faustformel hat ihre Tücken. Denn sie bezieht deine Ausgaben nicht mit ein.
Besser ist deshalb eine etwas aufwendigere Methode. Damit bekommst du am Ende einen verlässlicheren Wert heraus. Berechne dafür zuerst das monatliche Gesamteinkommen in deinem Haushalt. Danach ziehst du ab, welche durchschnittlichen Ausgaben du hast. Also beispielsweise für bereits bestehende Kredite, Essen, Handy, Fitnessstudio und so weiter. Nimm dabei anteilig auch Dinge auf, die nicht unbedingt jeden Monat anfallen, wie Versicherungen, Urlaub oder Weihnachtsgeschenke, Autoreparaturen, Neuanschaffungen, Rücklagen und so weiter.
Die Wohnkosten, also die Miete, kannst du weglassen. Denn mit einem eigenen Haus zahlst du die ja nicht mehr. Was allerdings neu dazukommt, sind laufende Kosten für Eigentümer*innen, zum Beispiel die Grundsteuer. Vielleicht auch höhere Nebenkosten. Welche Ausgaben du einberechnen solltest, liest du in unserem Ratgeber „Haus gekauft – und dann? Diese Kosten erwarten dich bei Hausbesitz“.
Besonders wichtig ist dabei, dass du dir die Ausgaben nicht schönrechnest. Auch wenn du vielleicht künftig weniger fürs Telefonieren oder Schuhe ausgeben möchtest, solltest du den aktuellen Wert nehmen. Am besten ist das ein Durchschnitt aus den letzten 12 Monaten.
Mit dem, was nach der Berechnung übrig ist, kannst du eine Kreditrate bezahlen. Diese Rate × zwölf Monate × Laufzeit in Jahren = maximale Kreditsumme. Dein Bauvorhaben sollte allerdings günstiger sein als die maximale Kredithöhe – denn die Zinsen für den Kredit musst du ja zusätzlich zu den Raten bezahlen. Es gibt Kreditrechner im Internet, die dir helfen, alles einzuberechnen, auch die Zinsen. So kannst du auch verschiedene Kreditangebote vergleichen.
Teure Kredite ablösen mit dem EigentümerDarlehen
Du hast bereits eine oder mehrere Baufinanzierungen? Dann lohnt es sich vielleicht, diese durch einen neuen Kredit abzulösen. Dadurch kannst du unter Umständen deine monatliche Belastung deutlich reduzieren. Die Hanseatic Bank berät dich gern zu den Möglichkeiten bei der Kreditablöse.
Förderung: Wie dir der Staat die Finanzierung erleichtert
Wenn du dich fragst, wie viel Haus du dir leisten kannst, musst du dich dabei nicht unbedingt nur auf dein eigenes Geld verlassen. Je nach Kauf- oder Bauvorhaben kannst du auch Förderungen beantragen, die dir bis zu mehrere Zehntausend Euro in die Kasse spülen und dich so bei der Baufinanzierung entlasten.
Am besten lässt du dich vor dem Hauskauf beraten, welche Förderung du bekommen kannst. Für klimafreundliche Neubauten oder Wohneigentum für Familien kommen unter Umständen Förderkredite der KfW infrage.
Extra-Tipp: Wenn du noch am Anfang der Finanzierungsfrage stehst, lohnt sich vielleicht das staatlich geförderte Wohn-Riester, also ein Riester-Vertrag, der an den Kauf (oder auch Umbau) einer Immobilie geknüpft ist.
Dein persönlicher Alleskönner: die GenialCard
- Keine Jahresgebühr
- Kontaktlos zahlen mit Karte, Smartphone oder Smartwatch
- Einfache Rückzahlung in kleinen Raten
Unterm Strich: Was dein Haus maximal kosten darf
Die wichtigsten Faktoren, um zu berechnen, wie viel dein Haus kosten darf, sind dein angespartes Eigenkapital und das vorhandene Geld für monatliche Raten. Fördermittel können eine hilfreiche Ergänzung sein – wenn sie denn genehmigt werden.
Wie viel Haus du dir leisten kannst, hängt aber auch von weiteren persönlichen Faktoren ab. Vielleicht hast du bereits deutlich mehr als die nötigen 20 Prozent Eigenkapital angespart, hast aber weniger Spielraum, was die monatlichen Raten angeht. In so einem Fall kannst du auch mehr Eigenkapital einbringen. Dann bräuchtest du umso weniger Geld aus einem Kredit. Das bedeutet kleinere monatliche Raten – und praktischerweise auch weniger Zinsen.
Oder dein Haushaltseinkommen ist sehr hoch, dafür hast du kaum oder gar kein Eigenkapital. In diesem Fall könnte vielleicht eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll sein.
So oder so: Deine eigene Rechnung dient dir als Orientierung, ob ein Hauskauf überhaupt zu stemmen ist und nach was für einem Kredit du dich umsehen solltest. Bevor du diesen Kredit bekommst, wird das Kreditinstitut auch selbst überprüfen, ob es deine Baufinanzierung für realistisch hält.
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