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Finanzieren

Was ist eine Hypothek?

Dagmar Sörensen
von Dagmar Sörensen, 02.09.2021

Schon mal Monopoly gespielt? Genau – dieses Brettspiel, bei dem man Straßen kauft und darauf Häuser oder Hotels baut. Oder eben Hypotheken aufnimmt, wenn das Bargeld knapp wird! Monopoly ist zwar nur ein Spiel, aber in dieser Hinsicht nah dran an der Realität. Denn auch da gilt: Sie besitzen eine Immobilie oder wollen eine kaufen und Ihnen fehlt das nötige Kleingeld? Dann können Sie eine Hypothek aufnehmen. Was das genau bedeutet und worauf Sie sich dabei einlassen, erklären wir hier.

Themen in diesem Artikel

Auf den Punkt

Auf den Punkt

 

  • Eine Hypothek dient als Sicherheit bei einem Kredit.
  • Die Hypothek bezieht sich auf eine Immobilie (Grundstück, Haus).
  • Bei einer Hypothek werden die Rechte an der Immobilie an die Kreditgeber übertragen.
  • In dem Maße, wie der Kredit zurückgezahlt wird, sinkt auch die Hypothek.
  • Heutzutage ist mit einer Hypothek oft eine Grundschuld gemeint.

Was versteht man unter einer Hypothek?

Das Wort Hypothek kommt aus dem Griechischen und bedeutet „Unterpfand“. Laut Definition ist sie eine Sicherheit für einen Kredit. Und zwar in Form eines sogenannten Grundpfandrechtes an einer Immobilie, also an einem Grundstück, einem Haus oder einer Eigentumswohnung. Was das bedeutet? Das wird klar, wenn wir uns so eine Kreditaufnahme genauer ansehen.

Als Kreditnehmer*in erhalten Sie einen hohen Geldbetrag – zum Beispiel für den Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung. Dafür müssen Sie eine Sicherheit hinterlegen für den Fall, dass Sie die Schulden nicht zurückzahlen können wie geplant (das heißt, Sie werden sogenannte*r Sicherungsgeber*in). Als Sicherheit dient zum Beispiel das Recht an der Immobilie. Sprich: Die Bank beziehungsweise die Kreditgeber können die Immobilie notfalls wieder verkaufen und einen Anteil bis zur Höhe des Darlehens behalten.

Eine Immobilie als Sicherheit zu hinterlegen nennt man „eine Hypothek aufnehmen“. Dieser Vorgang muss notariell beglaubigt und in die Abteilung III des Grundbuchblattes eingetragen werden. Eine Hypothek bedeutet also, Sie können mit Ihrem Haus nicht mehr so ohne Weiteres machen, was Sie wollen – es verkaufen zum Beispiel. 

In der Praxis sind Sicherungsgeber*in und Kreditnehmer*in meist identisch. Es ist aber durchaus möglich, dass jemand die eigene Immobilie als Sicherheit für eine andere Person zur Verfügung stellt.

Grafik Was ist eine Hypothek

In welcher Höhe kann man eine Hypothek aufnehmen?

Die Höhe einer Hypothek hängt ab vom Wert der Immobilie, die als Sicherheit dient. Diesen sogenannten Verkehrswert ermittelt ein*e unabhängige*r Gutachter*in. Allerdings werden Sie keinen Kredit in voller Höhe des Verkehrswertes bekommen. Banken sind vorsichtig und kalkulieren immer auch einen möglichen Wertverlust ein. Daher vergeben sie bei einer Hypothek meist nur einen Kredit in Höhe von 60 bis 80 Prozent des Verkehrswertes.

Was kostet die Eintragung einer Hypothek?

Der Eintrag einer Hypothek ins Grundbuch kostet Geld. Und zwar einmal für das Grundbuchamt und einmal für den*die Notar*in für die Aufsetzung des Hypothekarvertrages. Rechnen Sie als Richtwert mit 1,5 bis 2 Prozent der Darlehenssumme. Sie können die Kosten auch mit einem Grundbuchrechner kalkulieren.

Wie hoch sind die Zinsen bei einer Hypothek?

Mit einer Hypothek hat die kreditgebende Bank ein hohes Maß an Sicherheit. Das schlägt sich auch in den verlangten Zinsen nieder: Ein Hypothekenkredit ist in aller Regel viel günstiger als ein Ratenkredit. Dabei haben Sie die Wahl: Entweder Sie entscheiden sich für einen Kredit mit langfristiger Zinsbindung. Oder für einen mit variablen Zinsen, die in kurzen Intervallen angepasst werden. Was spricht wofür? Sehen wir es uns an.

Langfristige Zinsbindung

Eine langfristige Zinsbindung heißt: Die Zinsen bleiben über einen langen Zeitraum gleich. Das gibt Ihnen Planungssicherheit: Sie wissen auf Jahre im Voraus, was Sie an monatlichen Zahlungen für Ihr Hypothekendarlehen aufbringen müssen. Gerade in der jetzigen Niedrigzinsphase kann es sinnvoll sein, sich die günstigen Zinsen möglichst langfristig zu sichern. Zehn Jahre sind absolut üblich, viele Banken bieten auch 15 Jahre an.

Nachteil: Sie sind sehr unflexibel. Eine Tilgung außer der Reihe – zum Beispiel, weil Sie geerbt haben – ist in der Regel nicht ohne zusätzliche Kosten für eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Variable Zinsen

Ein Hypothekendarlehen mit variablem Zins heißt: Die Zinsen werden immer wieder neu angepasst. Sie müssen also mit Zinsschwankungen und somit auch mit Verteuerungen rechnen. Dafür lässt sich so ein Darlehen jederzeit mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist tilgen, ist also sehr flexibel.

Eine variable Verzinsung bietet sich daher vor allem für Zwischenfinanzierungen an. Zum Beispiel, wenn Sie in absehbarer Zeit mit einer größeren Geldsumme rechnen, etwa durch den Verkauf einer Immobilie oder die schon angesprochene Erbschaft.

Verschaffen Sie sich mithilfe von Hypothekenrechnern aus dem Internet einen Überblick, wie hoch Ihre monatlichen Belastungen mit Zinsen und Tilgungsraten ausfallen und bis zu welcher Höhe Sie sich einen Kredit leisten können.

Was Sie noch bedenken sollten, lesen Sie im KlarMacher-Artikel „Trotz Kredit genug Geld zum Leben: So sollten Sie rechnen“.

Junges Paar studiert Baupläne im Rohbau des eigenen Hauses
© istock/skynesher/2020  Die Finanzierung eines Eigenheims basiert meist auf einer Hypothek. 

Wann erlischt eine Hypothek?

Eine Hypothek ist immer an eine entsprechende Forderung gebunden, also an den Kredit. In der Fachsprache heißt das: Eine Hypothek ist akzessorisch. Wenn Sie den Kredit abbezahlen, wird die Forderung der Bank immer geringer – und damit auch die Hypothek. Und sie erlischt ganz, wenn die dahinterstehende Forderung nicht mehr besteht. Das ist der Fall, wenn ...

  • der*die Kreditnehmer*in das Hypothekendarlehen vollständig getilgt hat.
  • die Gläubiger die Zwangsversteigerung angeordnet haben und aus dem Versteigerungserlös bezahlt wurde.
  • die Gläubiger auf die Hypothek verzichten. In diesem Fall ist eine Zustimmung der Immobilienbesitzer*innen notwendig sowie eine schriftliche Aufhebungserklärung durch die Gläubiger.

Was passiert mit einer erloschenen Hypothek?

Wenn die Forderung entfällt, wird eine Hypothek nicht etwa automatisch aus dem Grundbuch gelöscht. Dazu müssen Sie aktiv werden und eine Löschungsbewilligung vorlegen. Die bekommen Sie von der kreditgebenden Bank, wenn Sie das Darlehen zurückgezahlt haben. Die Löschung muss notariell beantragt werden. Der*die Notar*in leitet dafür die notwendigen Unterlagen an das Grundbuchamt weiter. Notar*in und Grundbuchamt verlangen dafür wiederum Gebühren.

Sie können die Hypothek auch einfach bestehen lassen. Nach dem Wegfall der Forderung geht sie automatisch an Sie als Immobilieneigentümer*in über und verwandelt sich in eine Eigentümergrundschuld. Das kann nützlich sein: Wenn Sie später wieder einmal einen Kredit benötigen, zum Beispiel für eine Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahme, können Sie auf die Hypothek zurückgreifen, ohne erneut für die Kosten aufkommen zu müssen.

Paar plant Umbau inmitten eines zur Renovierung vorbereiteten Raumes
© istock/SolStock/2020  Eine Eigentümergrundschuld kann auch zur Finanzierung einer Modernisierung genutzt werden.

Gibt es verschiedene Arten von Hypotheken?

Ja. Welche Art von Hypothek für Sie infrage kommt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. 

Verkehrshypothek

Die gängigste Form ist die Verkehrshypothek, wobei zwischen Brief- und Buchhypothek unterschieden wird:

  • Bei der Briefhypothek erhalten die Gläubiger vom Grundbuchamt einen sogenannten Hypothekenbrief als Beleg für ihre Ansprüche. Darauf stehen alle im Grundbuch festgehaltenen Informationen. Das ist zum Beispiel bei einer Umschuldung praktisch, also wenn eine andere Bank den Kredit übernimmt. Dann übergibt die ursprünglich finanzierende Bank einfach zusammen mit einer schriftlichen Abtretungserklärung diese Urkunde. Das spart Zeit und Kosten.
  • Eine Buchhypothek schließt die Aushändigung eines Hypothekenbriefes explizit aus. Die Hypothek wird mit dem Vermerk „unter Briefausschluss“ im Grundbuch eingetragen. Das bedeutet, jede Übertragung der Forderung erfordert einen neuen Eintrag ins Grundbuch. Die damit verbundenen Kosten zahlt der*die Kreditnehmer*in.

Rentenhypothek

Eine Rentenhypothek kommt infrage, wenn Sie im Alter einen größeren Geldbetrag benötigen. Dann können Sie ein Darlehen aufnehmen – in der Regel bis zu 60 Prozent des Wertes Ihrer Immobilie. Voraussetzung ist allerdings, dass die Immobilie komplett abbezahlt ist und Sie selbst darin wohnen. Denn der Clou ist: Das Darlehen brauchen Sie nicht zurückzuzahlen. Sie zahlen lediglich die anfallenden Zinsen. Dafür können die Geldgeber nach Ihrem Tod die Immobilie verwerten.

Zwangs- oder Sicherungshypothek

Mit einer Zwangs- oder Sicherungshypothek können Gläubiger ihre Forderungen durch einen Eintrag ins Grundbuch absichern lassen. Sprich: Den Schuldner*innen wird gegen ihren Willen eine Hypothek aufgezwungen. Davon bekommen die Gläubiger zwar nicht direkt ihr Geld zurück, verfügen aber über eine höhere Sicherheit. Unter bestimmten Voraussetzungen können sie die Zwangsversteigerung vorantreiben. Ganz so einfach ist das aber nicht: Die Gläubiger müssen ihre Forderungen von einem Gericht bestätigen lassen.

Ansonsten läuft aber alles genauso wie bei einer normalen Hypothek. Die Schulder*innen können Rate für Rate ihre Schulden begleichen, und wenn alles abbezahlt ist, erlischt auch die Zwangshypothek automatisch.

Gesamthypothek

Wenn mehrere Immobilien zusammen als Sicherheit für eine größere Forderung dienen, spricht man von einer Gesamthypothek. Dabei haftet jede Immobilie für die gesamte Forderung: Die Bank kann sich also im Falle der Zwangsversteigerung das lohnendste Objekt herauspicken. 

Was passiert, wenn man den Kredit nicht zurückzahlt?

Sobald Sie als Kreditnehmer*in Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, darf die Bank die Zwangsversteigerung der Immobilie anordnen. Die Immobilie wird dann an den oder die Meistbietende*n verkauft, auch wenn Sie nicht damit einverstanden sind. Aus dem Verkauf werden die ausstehenden Forderungen der Bank bezahlt. 

Wegen der akzessorischen Eigenschaft der Hypothek dürfen die Kreditgeber sie aber ausschließlich für den einen zugrunde liegenden Kredit verwenden. Vielleicht haben Sie ja bei derselben Bank noch einen anderen Kredit, der nicht durch die Hypothek gesichert ist, zum Beispiel einen Dispokredit. Dann darf die Bank nicht die Zwangsversteigerung Ihres Hauses betreiben, um den Dispokredit abzulösen.

Was unterscheidet eine Hypothek von einer Grundschuld?

Neben der Hypothek gibt es noch ein weiteres Grundpfandrecht, mit dem Sie einen Kredit absichern können: die Grundschuld. Auch sie wird ins Grundbuch eingetragen. Der entscheidende Unterschied: Die Grundschuld ist nicht an einen bestimmten Kredit gekoppelt. Was das im Einzelnen bedeutet, sehen Sie in der folgenden Tabelle.

UnterschiedGrundschuldHypothek
ForderungGrundschuld und Forderung sind unabhängig voneinander; die Grundschuld ist abstrakt. Das heißt, auch ohne Forderung bleibt die Grundschuld bestehen. Banken können sie auch als Sicherheit für ganz andere Kredite nutzen.Ohne Forderung keine Hypothek – sie ist akzessorisch und damit immer an eine konkrete Forderung gebunden.
TilgungDie Grundschuld sinkt nicht mit steigender Tilgung; sie bleibt in voller Höhe der ursprünglichen Kreditsumme bestehen.Die Hypothek sinkt in dem Maße, wie das Darlehen getilgt wird.
GläubigerwechselEin Gläubigerwechsel, zum Beispiel bei Umschuldung, muss neu im Grundbuch eingetragen werden; das kostet wieder Geld.Sofern es sich um eine Briefhypothek handelt, kann der Hypothekenbrief einfach an einen neuen Gläubiger übergeben werden – ohne neue Kosten.

 

Heutzutage besichern Banken ihre Immobilienkredite fast immer mit einer Grundschuld, weil sie für die Banken flexibler zu handhaben ist. Umgangssprachlich ist aber weiterhin meist von einer Hypothek die Rede.

Was hat es mit der Rangfolge einer Hypothek auf sich?

Wie gesagt akzeptieren Banken eine Hypothek nur bis zu 60 bis 80 Prozent des Verkehrswertes einer Immobilie. Was aber, wenn Sie mehr Geld benötigen? Dann können Sie versuchen, eine zweite Hypothek aufzunehmen. Die verschiedenen Hypotheken sind nicht gleichrangig. Sondern es gibt eine Rangfolge, die im Grundbuch festgehalten wird.

Die Rangfolge kommt zum Tragen, wenn die Immobilie zwangsversteigert wird. Das passiert, wenn Sie die Raten nicht mehr bezahlen können. Wenn die Immobilie aber zu wenig einbringt? Dann kommt zunächst die Hypothek an der ersten Stelle der Rangfolge zum Zug. Sie stellt also die höchste Sicherheit dar. Wer sie besetzt, bekommt sein Geld im Ernstfall mit einiger Sicherheit vollständig zurück. Daher sind die Zinsen für derart gesicherte Hypotheken auch die niedrigsten.

Wer mit seiner Hypothek dahinter rangiert, hat schon schlechtere Aussichten; entsprechend teurer ist die zweite Hypothek und so weiter. Sobald eine Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht wird, rücken nachrangige Eintragungen auf und werden damit sicherer.

Ausnahme: Der*die Eigentümer*in lässt eine hinfällige Hypothek nicht löschen. Dann wird sie automatisch in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt und bleibt sozusagen als Platzhalter stehen. Wird später eine neue Finanzierung benötigt, zum Beispiel für eine Modernisierung, kann sie an bevorzugter Position wieder genutzt werden.

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