„Hilfe, ich erbe ein Haus!“ Was bei einer Immobilienerbschaften zu tun ist

von Dagmar Sörensen, 12.01.2024

Wer Geld, Wertpapiere, Schmuck oder Möbel vermacht bekommt, kann sich ganz in Ruhe Gedanken darüber machen, was damit geschehen soll. Wenn du dagegen eine Immobilie erbst, kannst du dir diesen Luxus nicht erlauben. Du musst ziemlich schnell Entscheidungen treffen: Erbe annehmen oder ausschlagen? Die Immobilie vermieten, verkaufen oder selbst bewohnen? Und wie sieht es eigentlich mit Steuern aus? Wir erklären dir, was nun alles zu tun ist.

• Erben: Ganz oder gar nicht
• Erster Schritt: Überblick verschaffen
• Schulden: Nein danke
• Immobilie geerbt: Grundbuch ändern
• Erbengemeinschaft: Einigung nötig
• Pflichtteil: Geld statt Hausanteil
• Steuern: Kann sein, muss nicht

Auf den Punkt

• Wer eine Immobilie vermacht bekommt, muss das Erbe innerhalb von sechs Wochen annehmen oder ablehnen.
• Hypotheken, Darlehen, Grundschulden und sonstige Verbindlichkeiten werden mitvererbt.
• Erbengemeinschaften müssen Entscheidungen einstimmig treffen.
• Das Immobilienerbe muss innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt gemeldet werden.
• Für die Erbschaftssteuer gibt es teils hohe Freibeträge, Grunderwerbsteuer fällt für geerbte Häuser nicht an.

Erben: Ganz oder gar nicht

Beim Erben gibt’s kein Rosinenpicken! Stattdessen gilt das Prinzip „ganz oder gar nicht”. Du erbst Vermögensgegenstände genauso wie Schulden und andere Verbindlichkeiten des*der Verstorbenen, im Juristendeutsch Erblasser*in genannt. Du musst also beispielsweise auch die Kreditraten, Bürgschaften oder Steuerschulden übernehmen.

Bei einer Immobilienerbschaft bedeutet das: Dir gehört nun nicht nur das Haus oder die Wohnung des*der Verstorbenen. Als offizielle*r Rechtsnachfolger*in erbst du auch die Verantwortung und Verbindlichkeiten dafür. Das beinhaltet vorhandene Hypotheken, aber auch bestehende Mietverträge, wenn das Haus oder die Wohnung vermietet ist. Hast du ein Haus mit Darlehen geerbt, musst du die Raten von nun an selbst abbezahlen.

Immobilienbesitzer*innen sind zudem verpflichtet, die Substanz des Gebäudes zu erhalten. Das bedeutet für dich unter anderem:

• die Heizung weiter zu betreiben und regelmäßig zu lüften, damit kein Schimmel entsteht;
• erforderliche Reparaturen und Wartungsarbeiten durchführen zu lassen. Du kannst das Haus also nicht einfach verfallen lassen.

Daneben erbst du die ganz alltäglichen Pflichten von Immobilieneigentümer*innen. Du bist zum Beispiel dafür verantwortlich, dass im Winter bei Schnee und Glatteis geräumt und gestreut wird.

Erster Schritt: Überblick verschaffen

Wenn ein Immobilienerbe ansteht, solltest du dir schnellstmöglich einen Überblick verschaffen:

• Was ist die Immobilie wert? Ist es mehr, als du eventuell noch abzahlen oder reinstecken musst?
• Kannst du die Immobilie nutzen, damit sich eine Ratenzahlung oder Reparaturen lohnen? Kannst du sie zum Beispiel vermieten? Oder drin wohnen und deine eigene Miete sparen?

Der erste Schritt ist der Blick ins Grundbuch. Als Erbberechtigte*r darfst du das; du hast das erforderliche „berechtigte Interesse”. Im Grundbuch sind alle eventuellen Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken vermerkt.

Tipp: Ist die Situation unübersichtlich und für dich schwer einzuschätzen, solltest du beim Nachlassgericht eine Nachlassverwaltung beantragen. Die beschränkt nämlich deine Haftung auf das Erbe selbst. Dein eigenes Vermögen bleibt außen vor.

Schulden: Nein danke

Du bist nicht verpflichtet, ein Erbe anzunehmen. Wenn die Übernahme der Immobilie beispielsweise eine zu große finanzielle Belastung wäre, kannst du das Erbe auch ablehnen. Das betrifft dann allerdings den gesamten Nachlass, nicht nur das Haus oder die Wohnung. Wenn das Haus in einem schlechten Zustand ist und einen hohen Sanierungsbedarf hat, ist es mitunter besser, das Erbe auszuschlagen.

Oder bist du selbst verschuldet und durchläufst womöglich gerade ein Insolvenzverfahren? Unter Umständen kann das Erbe dann ganz oder teilweise an deine Gläubiger*innen fallen. Wenn du es aber ausschlägst, kommt der*die nächste Angehörige in der Erbfolge dran – das Haus bleibt dadurch in der Familie.

Der Haken bei der Angelegenheit: Du hast nur sechs Wochen Zeit für die Entscheidung. Und zwar gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem du von der Erbschaft erfahren hast. Eine Ausnahmeregelung gilt, wenn du deinen Wohnsitz nicht in Deutschland hast oder der*die Erblasser*in im Ausland gelebt hat. Dann verlängert sich die Frist auf sechs Monate.

Trotz der kurzen Frist solltest du dir gut überlegen, was du mit deiner Erbschaft machen möchtest. Ist die Entscheidung zur Annahme oder Ablehnung einmal gefallen, kann sie nur in wenigen Ausnahmefällen rückgängig gemacht werden.

Immobilie geerbt: Grundbuch ändern

Sobald du das Erbe angetreten hast, wirst du zum*zur Eigentümer*in der Immobilie. Das muss im Grundbuch geändert werden, denn auf dem Papier gehört das Haus oder die Wohnung immer noch dem*der Verstorbenen. Als Immobilienerb*in bist du verpflichtet, einen schriftlichen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs zu stellen. Zuständig ist das Grundbuchamt des Bezirks, in dem sich die Immobilie befindet, nicht das deines Wohnorts.

Einen Notar benötigst du für die Grundbuchänderung nicht. Du musst nur das Grundstück, um das es geht, genau benennen können. Außerdem verlangt das Grundbuchamt einen Beleg, dass du rechtmäßige*r Erb*in bist. Das geht über …

• einen Erbschein. Für den fallen allerdings Gebühren an, mehr dazu im nachfolgenden Infokasten.
• ein notarielles Testament. Ein einfacher handschriftlicher letzter Wille reicht der Behörde nicht aus.
• einen rechtsgültigen Erbvertrag mitsamt Eröffnungsvermerk, sofern sich daraus die Erbfolge eindeutig erkennen lässt.

Die Umschreibung des Immobilieneigentums ist kostenlos, sofern du den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des* der Vererbenden stellst.

Erbengemeinschaft: Einigung nötig

Fällt ein Erbe nicht an eine einzelne, sondern mehrere Personen, bilden diese eine Erbengemeinschaft. Dann müssen sich alle Beteiligten gemeinsam um die Rechte und Pflichten kümmern, die mit dem Erbe verbunden sind. Das birgt Konfliktpotenzial. Denn alle Maßnahmen, die das Erbe betreffen, müssen einstimmig getroffen werden.

Und wenn eine Person der Erbengemeinschaft nicht zahlen kann, was sie ihrem Anteil nach zu den Kosten beitragen muss? Dann müssen die Miterb*innen einspringen!

Allerdings besteht eine Erbengemeinschaft nicht dauerhaft: Es gibt sie nur solange, bis alle Verbindlichkeiten geklärt sind und der Nachlass vollständig auf alle Erbenden aufgeteilt ist.

Folgende Möglichkeiten haben Erbengemeinschaften:

Immobilie verkaufen

In vielen Fällen die einfachste Lösung - und meistens die mit den wenigsten Konflikten: Die Mitglieder der Erbengemeinschaft verkaufen die geerbte Immobilie und teilen den Verkaufserlös entsprechend der Erbfolge oder der testamentarischen Bestimmungen auf. Aber: Die Entscheidung zum Verkauf muss einstimmig getroffen werden!

Möchte ein Mitglied der Erbengemeinschaft verkaufen, die anderen aber nicht, kann es schwierig werden. Der*die Verkaufswillige kann versuchen, seinen Anteil an die anderen Erb*innen abzutreten, also ihnen den eigenen Anteil zu verkaufen oder gegen eine bestimmte Abfindung zu überlassen (das nennt sich Abschichtung). Allerdings muss auch in diesem Fall verhandelt werden, nämlich, was die Höhe der Abfindung angeht. Einlassen müssen die Miterbenden sich darauf nicht.

Und wenn sich keine Einigung findet? Dann bleibt denen, die die Immobilie verkaufen wollen, noch eine Möglichkeit: Sie können von ihrem gesetzlichen Recht auf Erbauseinandersetzung Gebrauch machen. Das bedeutet, sie beantragen eine sogenannte Teilungsversteigerung. Mehr dazu weiter unten.

Übernahme und Auszahlung

Wenn mehrere Kinder gemeinsam das Elternhaus erben, möchte vielleicht eines davon die Immobilie übernehmen und die Geschwister auszahlen. Das ist möglich – wenn alle Beteiligten einverstanden sind und der*die neue Besitzer*in das finanziell stemmen kann.

Es könnte auch passieren, dass du ein Haus erbst, in dem du bereits selbst wohnst – oder ein anderes Mitglied der Erbengemeinschaft. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn der*die überlebende Ehepartner*in in der Immobilie wohnen bleiben möchte. Um Streitigkeiten zu verhindern, sollten Immobilienbesitzer*innen ein entsprechendes Testament aufsetzen, zum Beispiel ein Berliner Testament für Eheleute und eingetragene Lebenspartner*innen.

Tipp: Falls du deine Miterb*innen auszahlen willst, hol dir zunächst ein Sachverständigengutachten ein, das einen marktgerechten Preis für die Immobilie bestimmt. Halte bei der Auszahlung alle Vereinbarungen in einem notariell beglaubigten Auflösungsvertrag fest. So ist die Sache ein für alle Mal rechtssicher geklärt und du vermeidest spätere Streitigkeiten in der Familie.

Gemeinsame Vermietung

Vor allem bei Mehrfamilienhäusern kann es sich anbieten, die Immobilien zu behalten und gemeinsam zu verwalten. Allerdings geht das schwer mit einer Erbengemeinschaft, die nur auf Zeit besteht und die – rechtlich gesehen – nicht geschäftsfähig ist, also keine Verträge mit Dritten wie den Mieter*innen abschließen kann. Stattdessen müssten alle Mitglieder der Erbengemeinschaft einzeln als Vermieter*innen gelistet werden.

Um diese aufwendige Verwaltung zu vermeiden, können die Erb*innen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen und in einem notariell beglaubigten Gesellschaftsvertrag entsprechende Regelungen vereinbaren. Mit Abschluss eines solchen Vertrages ist die GbR als juristische Person geschäftsfähig und kann Verträge, zum Beispiel Mietverträge, abschließen.

Teilungsversteigerung

Wenn sich die Erbengemeinschaft partout nicht einigen kann, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Das ist eine Art Zwangsversteigerung, die von jedem einzelnen Mitglied einer Erbengemeinschaft vor Gericht beantragt werden kann. Auch gegen den Willen der Miterb*innen. Die Immobilie kommt dann im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung unter den Hammer.

Der Verkaufserlös wird anschließend unter den Erb*innen entsprechend der Erbfolge aufgeteilt. Diese Lösung ist allerdings langwierig und mit vielen rechtlichen Formalitäten verbunden. Es dauert in der Regel einige Monate, bis ein solches Verfahren abgeschlossen ist. Während dieser Zeit muss die Erbengemeinschaft, die Immobilie weiterhin verwalten und instand halten.

Pflichtteil: Geld statt Hausanteil

Wer enterbt wurde, hat meistens trotzdem Anspruch auf den sogenannten Pflichtteil. Das bedeutet aber nicht, dass enterbte Familienmitglieder dadurch zu Miteigentümer*innen der vererbten Immobilie werden. Denn beim Pflichtteil handelt es sich normalerweise um eine Ausgleichszahlung. Das heißt, die Erbengemeinschaft muss den Pflichtteilsberechtigten einen bestimmten Betrag auszahlen. Und zwar auch dann, wenn sie das vor Probleme stellt, weil nicht genügend Geld vorhanden ist. 

Die Höhe dieser Ausgleichszahlung hängt davon ab, wie viel der Nachlass insgesamt wer ist. Einen Anspruch auf bestimmte Teile des Nachlasses können Enterbte dabei nicht erheben. Wer enterbt wurde, kann also nicht von seinen Geschwistern einen Anteil am Elternhaus einfordern, sondern muss sich mit Geld zufriedengeben.

Dabei ist wichtig: Pflichtteilsberechtigte erhalten ihre Ausgleichszahlung nicht automatisch, sondern müssen sie schriftlich von den Erbenden einfordern.

Steuern: Kann sein, muss nicht

Wer geerbt hat, muss innerhalb von drei Monaten das Finanzamt darüber informieren. Der Fiskus interessiert sich gleich aus mehreren Gründen für dein neu gewonnenes Vermögen: Zum einen wegen der Erbschaftsteuer, möglicherweise aber auch hinsichtlich der Einkommensteuer oder der Grunderwerbsteuer.

Erbschaftsteuer

Erbschaften unterliegen immer der Erbschaftsteuer. Allerdings gelten dabei hohe Freibeträge. Erst wenn der Wert deines Nachlassanteils über dem jeweils gültigen Freibetrag liegt, wird er mit einem Satz zwischen 7 und 50 Prozent versteuert.

Wie hoch genau dein Freibetrag ist, hängt davon ab, was dein Verwandtschaftsverhältnis zum*zur Verstorbenen war – möglich sind bis zu 500.000 Euro. Steuerlich betrachtet stehen beim Erben Ehe- und eingetragene Lebenspartner*innen am besten da: Sie profitieren von den höchsten Freibeträgen und niedrigsten Steuersätzen.

Alles zu diesem Thema erfährst du in unserem Ratgeber „Erbschaftsteuer: Was zahlst du für Omas Erspartes – und den ganzen Rest?“.

Es ist also durchaus möglich, dass selbst für eine Immobilie keine Erbschaftssteuer anfällt. Ein entscheidender Faktor dabei ist ihr Wert. Mehr dazu im folgenden Abschnitt.

Berechnung der Erbschaftsteuer bei Immobilien

Wie hoch die Erbschaftsteuer wird, hängt vom sogenannten Verkehrswert der Immobilie ab. Darunter versteht man den Wert, der bei einem Verkauf des Hauses oder der Wohnung erzielt werden könnte. Das ist ein Durchschnittspreis, den das Finanzamt berechnet; dabei zieht es Vergleichspreise für ähnliche Immobilien heran. Das bedeutet: Individuelle Eigenschaften des Hauses, zum Beispiel Zustand und Ausstattung, werden nicht berücksichtigt.

Es kann also sein, dass das Finanzamt den Preis für das Immobilienerbe zu hoch ansetzt. Wenn du das vermutest, solltest du Einspruch einlegen. Das ist innerhalb eines Monats möglich, nachdem du die Berechnung vom Finanzamt erhalten hast. Ist der Einspruch eingelegt, solltest du selbst ein Sachverständigengutachten beauftragen. Kommt das auf einen niedrigeren Verkehrswert als das Finanzamt, reduziert sich die Erbschaftsteuer. Die Kosten für das Gutachten musst du allerdings aus eigener Tasche zahlen.

Sonderregelungen für die Erbschaftsteuer bei Eigennutzung

Wenn Erbende die Immobilie selbst bewohnen, kann es sein, dass überhaupt keine Erbschaftsteuer anfällt. Hinterbliebene Ehepartner*innen müssen eine geerbte Immobilie nicht versteuern, wenn sie noch mindestens zehn weitere Jahre dort wohnen bleiben. Nur, wenn sie die Immobilie innerhalb dieses Zeitraums verkaufen oder vermieten, fällt die Erbschaftssteuer an – auf alles, was über ihrem Freibetrag liegt.  

Die Erbschaftsteuer entfällt auch, wenn es einen dringenden Grund gibt, warum die Ehepartner*innen die Immobilie nicht weiter bewohnen können. Zum Beispiel, wenn die Unterbringung in einem Pflegeheim notwendig wird oder sie berufsbedingt in eine andere Stadt umziehen müssen.  

Auch die Kinder von Verstorbenen dürfen eine geerbte Immobilie steuerfrei selbst nutzen. Das gilt allerdings nur, wenn die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Ist das geerbte Haus größer, fällt für den darüber liegenden Anteil Erbschaftsteuer an. Vorausgesetzt, dieser Anteil übersteigt den Freibetrag von 400.000 Euro, der für Kinder und Stiefkinder gilt.

Vermietung der geerbten Immobilie: Erbschaftsteuer und Einkommenssteuer

Wenn die geerbte Immobilie vermietet wird, musst du Erbschaftsteuer zahlen, sofern der Verkehrswert über deinem Freibetrag liegt. Bei vermieteten Immobilien wird die Erbschaftsteuer auf der Grundlage von 90 Prozent des Verkehrswertes berechnet. Und natürlich sind auch die Mieteinnahmen steuerpflichtig – sie gelten als Teil deines Einkommens.

Spekulationssteuer

Wenn du eine geerbte Immobilie verkaufst, musst du möglicherweise Spekulationssteuer zahlen. Die wird nämlich immer dann fällig, wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und mit Gewinn verkauft wird. Dabei gilt als Erwerbstermin nicht der Zeitpunkt des Erbfalls, sondern der Zeitpunkt, an dem der*die Verstorbenen die Immobilie erstanden hat. Die Besteuerung erfolgt zu deinem persönlichen Einkommensteuersatz.

Grunderwerbsteuer beim Erbe

Wird eine Wohnung oder ein Haus vererbt, ist das rechtlich gesehen ein „Grundstückserwerb von Todes wegen”. Und dafür gilt eine Ausnahmeregelung bei der Grunderwerbsteuer: Erb*innen müssen sie nicht zahlen. Das gilt auch dann, wenn ein Mitglied der Erbengemeinschaft die Miterbenden auszahlt, um die Immobilie allein zu übernehmen. Wenn aber die Käufer*innen nicht um Kreis der Erbenden zählen, müssen sie eine Grunderwerbsteuer bezahlen. Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

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