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Hilfe, ich erbe ein Haus! Was Sie über Immobilienerbschaften wissen müssen

Dagmar Sörensen
von Dagmar Sörensen, 12.10.2021

Wer Geld, Wertpapiere, Schmuck oder Möbel vermacht bekommt, kann sich ganz in Ruhe Gedanken darüber machen, was damit geschehen soll. Wenn Sie dagegen eine Immobilie erben, können Sie sich diesen Luxus nicht erlauben. Sie müssen ziemlich schnell Entscheidungen treffen: Erbe annehmen oder ausschlagen? Die Immobilie vermieten, verkaufen oder selbst bewohnen? Und wie sieht es eigentlich mit Steuern aus? Wir erklären Ihnen, was Sie alles bedenken müssen.

Themen in diesem Artikel

Auf den Punkt

Auf den Punkt

  • Wer eine Immobilie vermacht bekommt, muss das Erbe innerhalb von sechs Wochen annehmen oder ablehnen.
  • Hypotheken, Grundschulden und sonstige Verbindlichkeiten wie Pflichtteilsansprüche werden mitvererbt.
  • Erbengemeinschaften müssen Entscheidungen einstimmig treffen.
  • Das Immobilienerbe muss innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt gemeldet werden.
  • Für die Erbschaftssteuer gibt es teils hohe Freibeträge, Grunderwerbsteuer fällt für geerbte Häuser nicht an.

Erben: Ganz oder gar nicht

Beim Erben gibt’s kein Rosinenpicken! Stattdessen gilt das Prinzip „ganz oder gar nicht”. Sie erben Vermögensgegenstände genauso wie Schulden und andere Verbindlichkeiten des*der Verstorbenen, im Juristendeutsch Erblasser*in genannt. Sie müssen also beispielsweise auch dessen*deren Kreditraten, Bürgschaften oder Steuerschulden übernehmen.

Bezogen auf eine Immobilie bedeutet das: Ihnen gehört nun nicht nur das Haus oder die Wohnung des*der Verstorbenen. Als offizielle*r Rechtsnachfolger*in erben Sie auch die Verantwortung und Verbindlichkeiten dafür. Das beinhaltet zum Beispiel vorhandene Hypotheken oder Grundschulden, aber auch bestehende Mietverträge, sollte das Haus oder die Wohnung vermietet sein. Immobilienbesitzer sind zudem verpflichtet, die Substanz des Gebäudes zu erhalten. Das bedeutet für Sie unter anderem:

  • die Heizung weiter zu betreiben und regelmäßig zu lüften, damit kein Schimmel entsteht;
  • erforderliche Reparaturen und Wartungsarbeiten durchführen lassen. Sie können das Haus also nicht einfach verfallen lassen.

Daneben erben Sie auch die ganz alltäglichen Pflichten von Immobilieneigentümer*innen. Sie sind zum Beispiel dafür verantwortlich, dass im Winter bei Schnee und Glatteis geräumt und gestreut wird.

Dabei wichtig zu wissen: Für die aus einem Erbe entstehenden Verpflichtungen haften Sie mit Ihrem gesamten eigenen Vermögen und nicht etwa nur mit der Erbmasse. Im Klartext: Liegt auf dem Haus eine Hypothek, die höher ist als der Wert der Vermögensgegenstände, die der*die Verstorbene hinterlässt, kann das für Sie richtig teuer werden.

Wenn ein Immobilienerbe ansteht, sollten Sie sich deshalb schnellstmöglich einen Überblick über den Wert und die Nutzbarkeit der Immobilie verschaffen. Der erste Schritt ist der Blick ins Grundbuch. Als Erbberechtigte*r dürfen Sie das; Sie haben das erforderliche „berechtigte Interesse”. Im Grundbuch sind alle eventuellen Belastungen wie Grundschulden, Hypotheken oder sonstige Dienstbarkeiten vermerkt.

Tipp: Ist die Situation unübersichtlich und für Sie schwer einzuschätzen, sollten Sie beim Nachlassgericht eine Nachlassverwaltung beantragen. Die beschränkt nämlich Ihre Haftung auf das Erbe selbst. Ihr eigenes Vermögen bleibt außen vor.

Eine Frau zeigt offene Handfläche als Zeichen der Ablehnung
© istock/Alla Aramyan/2019  Ein überschuldetes Erbe müssen Sie nicht annehmen.

Schulden: Nein danke

Sie sind nicht verpflichtet, ein Erbe anzunehmen. Wenn die Übernahme der Immobilie beispielsweise eine zu große finanzielle Belastung wäre, können Sie das Erbe auch ablehnen. Das betrifft dann allerdings den gesamten Nachlass, nicht nur das Haus oder die Wohnung. Auch wenn das Haus in einem schlechten Zustand ist und einen hohen Sanierungsbedarf hat, kann das Ausschlagen des Erbes mitunter die bessere Lösung sein.

Ein weiterer Fall, in dem es sinnvoll sein kann, ein Erbe nicht anzunehmen: Sind Sie selbst verschuldet und durchlaufen womöglich gerade ein Insolvenzverfahren? Unter Umständen kann das Erbe dann nämlich ganz oder teilweise an Ihre Gläubiger*innen fallen. Durch Ihre Ausschlagung wird der*die nächste Angehörige in der Erbfolge erbberechtigt – das Haus bleibt dadurch in der Familie.

Der Haken bei der Angelegenheit: Sie haben nur sechs Wochen Zeit für die Entscheidung. Und zwar gerechnet ab dem Zeitpunkt, an dem Sie von der Erbschaft erfahren haben. Eine Ausnahmeregelung gilt, wenn Sie Ihren Wohnsitz nicht in Deutschland haben oder der*die Erblasser*in im Ausland gelebt hat. Dann verlängert sich die Frist auf sechs Monate.

Ist die Entscheidung zur Annahme oder Ablehnung einmal gefallen, kann sie nur in wenigen Ausnahmefällen rückgängig gemacht werden.

Zweistöckiges Backsteinhaus mit reich blühendem Garten
© istock/JohnnyGreig/2020  Lassen Sie sich nicht vom idyllischen Äußeren blenden, sondern werfen Sie beim Erbe einer Immobilie schnell einen Blick ins Grundbuch werfen.

Immobilie geerbt: Grundbuch ändern

Sobald Sie das Erbe angetreten haben, werden Sie zum*zur Eigentümer*in der Immobilie. Das muss im Grundbuch geändert werden, denn auf dem Papier gehört das Haus oder die Wohnung immer noch dem*der Verstorbenen. Als Immobilienerbe sind Sie verpflichtet, einen schriftlichen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs zu stellen. Zuständig ist das Grundbuchamt des Bezirks, in dem sich die Immobilie befindet, nicht das Ihres Wohnorts.

Einen Notar benötigen Sie für die Grundbuchänderung nicht. Sie müssen nur das Grundstück, um das es geht, genau benennen können. Außerdem verlangt das Grundbuchamt einen Beleg, dass Sie rechtmäßige*r Erbe oder Erbin sind. Das geht über …

  • einen Erbschein. Für den fallen allerdings Gebühren an, mehr dazu im nachfolgenden Infokasten.
  • ein notarielles Testament. Ein einfacher handschriftlicher letzter Wille reicht der Behörde nicht aus.
  • einen rechtsgültigen Erbvertrag mitsamt Eröffnungsvermerk, sofern sich daraus die Erbfolge eindeutig erkennen lässt.

Die Umschreibung des Immobilieneigentums ist kostenlos, sofern Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des* der Vererbenden stellen.

Der Erbschein: Infos und Kosten

Der Erbschein: Infos und Kosten

Einen Erbschein beantragen Sie beim Amtsgericht am Wohnsitz der*der Verstorbenen. Sind Sie einzige*r Erbe oder Erbin, ist das relativ unkompliziert. Eine Erbengemeinschaft kann einen gemeinsamen Erbschein erhalten. Alternativ kann auch jede*r Erbende für sich einen Teilerbschein beantragen, der den Umfang des jeweiligen Erbanteils ausweist.

Wichtig zu wissen: Sobald Sie einen Erbschein beantragen, gilt das Erbe als angetreten!

Für die Ausstellung eines Erbscheins erhebt das Nachlassgericht eine Gebühr, die sich nach dem Wert der Erbschaft richtet. Bei einem Wert des Nachlasses von 110.000 Euro kostet Sie das 273 Euro; für ein Erbe von 500.000 Euro werden 935 Euro fällig. Hinzukommen können zudem noch Notarkosten und Gebühren für eine eidesstattliche Versicherung, die in manchen Fällen nötig ist. (Stand: September 2021) 

Treffen von mehreren Menschen; zwei Männer davon streiten sich
© istock/AndreyPopov/2018  Geht eine Immobilie an eine Erbengemeinschaft, ist Streit keine Seltenheit.

Erbengemeinschaft: Einigung nötig

Fällt ein Erbe nicht an eine einzelne, sondern mehrere Personen, bilden diese eine Erbengemeinschaft. Dann müssen sich alle Beteiligten gemeinsam um die Rechte und Pflichten kümmern, die mit dem Erbe verbunden sind. Das bedeutet, sie müssen auch die vererbte Immobilie gemeinschaftlich verwalten. Das birgt Konfliktpotenzial. Denn alle Maßnahmen das Erbe betreffend, müssen einstimmig getroffen werden.

Achtung: Wenn eine Person der Erbengemeinschaft ihren Anteil an den mit dem Immobilienbesitz verbundenen Kosten nicht aufbringen kann, müssen die Miterb*innen einspringen!

Folgende Möglichkeiten haben Erbengemeinschaften:

Immobilie verkaufen

In vielen Fällen die einfachste und am wenigsten konfliktbehaftete Lösung: Die Mitglieder der Erbengemeinschaft verkaufen die geerbte Immobilie und teilen den Verkaufserlös entsprechend der Erbfolge oder der testamentarischen Bestimmungen auf. Aber: Die Entscheidung muss einstimmig getroffen werden!

Möchte ein Mitglied der Erbengemeinschaft verkaufen, die anderen aber nicht, kann es schwierig werden. Der*die Verkaufswillige kann versuchen, seinen Anteil an die anderen Erb*innen abzutreten. Einlassen müssen diese sich darauf aber nicht. Lässt sich keine Einigung finden, bleibt verkaufswilligen Erben nur die Möglichkeit, von ihrem gesetzlichen Recht auf Erbauseinandersetzung Gebrauch zu machen. Das bedeutet, eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Mehr dazu weiter unter.

Übernahme und Auszahlung

Wenn mehrere Kinder gemeinsam das Elternhaus erben, möchte vielleicht eines davon die Immobilie übernehmen und die Geschwister auszahlen. Das ist möglich – wenn alle Beteiligten einverstanden sind und der*die neue Besitzer*in das finanziell stemmen kann.

Tipp: Holen Sie so einem Fall zunächst Sachverständigengutachten ein, das einen marktgerechten Preis für die Immobilie bestimmt. Die Kosten dafür dürfen aus dem Nachlass gezahlt werden. Halten Sie bei der Auszahlung alle Vereinbarungen in einem notariell beglaubigten Auflösungsvertrag fest. So ist die Sache ein für alle Mal rechtssicher geklärt und sie vermeiden spätere Streitigkeiten in der Familie.

Gemeinsame Vermietung

Vor allem bei Mehrfamilienhäusern kann es sich anbieten, die Immobilien zu behalten und gemeinsam zu verwalten. Dazu können die Erb*innen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen und in einem notariell beglaubigten Gesellschaftsvertrag entsprechende Regelungen vereinbaren. Mit Abschluss eines solchen Vertrages ist die GbR als juristische Person geschäftsfähig und kann Verträge, zum Beispiel Mietverträge, abschließen. Das machte es einfacher, als die Vermietung als Erbengemeinschaft zu bestreiten.

Teilungsversteigerung

Wenn sich die Erbengemeinschaft sich partout nicht einigen kann, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Das ist eine Art Zwangsversteigerung, die von jedem einzelnen Mitglied einer Erbengemeinschaft vor Gericht beantragt werden kann. Auch gegen den Willen der Miterb*innen. Die Immobilie kommt dann im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung unter den Hammer. Der Verkaufserlös wird anschließend unter den Erb*innen entsprechend der Erbfolge aufgeteilt. Diese Lösung ist allerdings langwierig und mit vielen rechtlichen Formalitäten verbunden. Es dauert in der der Regel einige Monate, bis ein solches Verfahren abgeschlossen ist. Während dieser Zeit ist es Pflicht der Erbengemeinschaft, die Immobilie zu verwalten und instand zu halten.

Ein Mann übergibt einem anderen einen größeren Geldbetrag in bar
© istock/Atstock Productions/2019  Ein Pflichtteilsberechtigter kann grundsätzlich nur Geld einfordern, kein Recht an einer Immobilie.

Pflichtteil: Geld statt Hausanteil

Wer enterbt wurde, hat meistens trotzdem Anspruch auf den sogenannten Pflichtteil. Miteigentümer einer zum Nachlass gehörenden Immobilie werden in Ungnade gefallene Familienmitglieder dadurch aber trotzdem nicht. Denn beim Pflichtteil handelt es normalerweise um eine Ausgleichszahlung. Das heißt, die Erbengemeinschaft muss dem Pflichtteilsberechtigten einen bestimmten Betrag auszahlen, der auf Basis des Gesamtwerts des Nachlasses errechnet wird. Einen Anspruch auf bestimmte Teile des Nachlasses kann der*die Enterbte dabei nicht erheben. Wer enterbt wurde, kann also beispielsweise nicht von seinen Geschwistern einen Anteil am Elternhaus einfordern, sondern muss sich mit Geld zufriedengeben.

Die Erbenden sind grundsätzlich zur Erfüllung von Pflichtteilsansprüchen verpflichtet. Und zwar auch dann, wenn sie das vor Probleme stellt, weil nicht genügend Geld vorhanden ist. Bei Alleinerbenden ist die Sache eindeutig; sie müssen dem*der Berechtigten den Pflichtteil auszahlen. Gibt es eine Erbengemeinschaft, können Pflichtteilsberechtigte ihre Ansprüche gegenüber jedem einzelnen Mitglied in voller Höhe einfordern. Jedes Mitglied haftet nämlich gesamtschuldnerisch für den vollen Pflichtteilsanspruch. Begleicht eine Person aus der Erbengemeinschaft den Pflichtteilsanspruch, muss diese sich wegen des Ausgleichs mit seinen Miterb*innen auseinandersetzen.

Detailaufnahme eines älteren Paares, das sich an den Händen hält
© istock/jacoblund/2018  Ehepartner profitieren bei der Erbschaftsteuer von den höchsten Freibeträgen, sodass ein Immobilienerbe oft steuerfrei bleibt.

Steuern: Kann sein, muss nicht

Wer geerbt hat, muss innerhalb von drei Monaten das Finanzamt darüber informieren. Der Fiskus interessiert sich gleich aus mehreren Gründen für Ihr neu gewonnenes Vermögen: Zum einen wegen der Erbschaftsteuer, möglicherweise aber auch hinsichtlich der Einkommensteuer oder der Grunderwerbsteuer.

Erbschaftsteuer

Erbschaften unterliegen immer der Erbschaftsteuer. Allerdings gelten dabei hohe Freibeträge. Sie liegen abhängig vom Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen bei bis zu 500.000 Euro. Erst wenn der Wert Ihres Nachlassanteils über dem jeweils gültigen Freibetrag liegt, wird er mit einem Satz zwischen 7 und 50 Prozent versteuert. Steuerlich betrachtet stehen beim Erben Ehepartner und eingetragene Lebenspartner am besten da: Sie profitieren von den höchsten Freibeträgen und niedrigsten Steuersätzen.

Alles zu diesem Thema erfahren Sie in unserem Ratgeber „Erbschaftsteuer: Was zahlt man für Omas Erspartes – und den ganzen Rest?“.

Grundsätzlich ist also durchaus möglich, dass selbst für eine Immobilie keine Erbschaftssteuer anfällt. Ein entscheidender Faktor dabei ist ihr Wert. Mehr dazu im folgenden Abschnitt.

Berechnung Erbschaftsteuer Immobilie

Die Grundlage für die Berechnung der Erbschaftsteuer bildet der Verkehrswert der Immobilie. Darunter versteht man den Wert, der bei einem Verkauf des Hauses oder der Wohnung erzielt werden könnte. Das ist ein Durchschnittspreis, den das Finanzamt berechnet; dabei zieht es Vergleichspreise für ähnliche Immobilien heran. Das bedeutet: Individuelle Eigenschaften des Hauses, zum Beispiel Zustand und Ausstattung, werden nicht berücksichtigt. Es kann also sein, dass das Finanzamt den Preis für das Immobilienerbe zu hoch ansetzt. Wenn Sie das vermuten, sollten Sie selbst ein Sachverständigengutachten beauftragen. Kommt das auf einen niedrigeren Verkehrswert als das Finanzamt, reduziert sich die Erbschaftsteuer. Die Kosten für das Gutachten müssen Sie allerdings aus eigener Tasche zahlen.

Grunderwerbsteuer

Wird eine Wohnung oder ein Haus vererbt, ist das rechtlich gesehen ein sogenannter „Grundstückserwerb von Todes wegen”. Und dafür gilt eine Ausnahmeregelung bei der Grunderwerbsteuer: Erben müssen sie nicht zahlen. Das gilt auch dann, wenn ein Mitglied der Erbengemeinschaft die anderen Erben auszahlt, um die Immobilie allein zu übernehmen. Nur wenn der*die Käufer*in nicht selbst zum Kreis der Erbenden zählt, wird Grunderwerbsteuer fällig. Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Sonderregelungen bei Eigennutzung

In diesen Fällen entfällt die Erbschaftsteuer unabhängig von Freibeträgen:

  • Verwitwete Ehepartner*innen müssen eine geerbte Immobilie gar nicht versteuern, wenn sie noch mindestens zehn weitere Jahre dort wohnen bleiben. Bei Verkauf oder Vermietung innerhalb dieses Zeitraums lebt die Steuerpflicht allerdings wieder auf. Ausnahme: Es gibt einen dringenden Grund, warum die Immobilie nicht weiter bewohnt werden kann. Zum Beispiel, wenn die Unterbringung in einem Pflegeheim notwendig wird oder der*die Hinterbliebene berufsbedingt in eine andere Stadt umziehen muss.
  • Auch Kinder des*der Verstorbenen dürfen eine geerbte Immobilie steuerfrei selbst nutzen. Das gilt allerdings nur, wenn die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Ist das geerbte Haus größer, fällt für den darüber liegenden Anteil Erbschaftsteuer an. Vorausgesetzt, der für Kinder und Stiefkinder geltende Steuerfreibetrag 400.000 Euro reicht nicht aus.

Vermietung der geerbten Immobilie

Sobald die geerbte Immobilie vermietet wird, müssen Sie Erbschaftsteuer zahlen. Berechnet wird diese auf der Grundlage von 90 Prozent des Verkehrswertes. Und natürlich sind auch die Mieteinnahmen steuerpflichtig.

Einkommensteuer/Spekulationssteuer

Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, müssen Sie möglicherweise Spekulationssteuer zahlen. Die wird nämlich immer dann fällig, wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und mit Gewinn verkauft wird. Dabei gilt als Erwerbstermin nicht der Zeitpunkt des Erbfalls, sondern der Zeitpunkt, an dem der*die Verstorbenen die Immobilie erstanden hat. Die Besteuerung erfolgt zu Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz.

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