Gebäudeversicherung auf Mieter umlegen: Geht das?
Jedes Jahr das gleiche Spiel: Dein*e Vermieter*in hat die Nebenkostenabrechnung geschickt und du fragst dich, was du da eigentlich alles bezahlst. Müllabfuhr und Treppenhausreinigung sind ja noch nachvollziehbar – aber die Gebäudeversicherung? Die möchte dein*e Vermieter*in gerne auf dich umlegen. Aber musst du sie als Mieter*in wirklich zahlen? Und falls nicht: Was kannst du dagegen tun?
Themen in diesem Artikel
- Gebäudeversicherung – was soll das?
- Gebäudeversicherung in den Nebenkosten: Warum muss ich dafür zahlen?
- Welche Regeln müssen Vermieter*innen einhalten?
- Was tun, wenn die Vermieter*innen zu viel für die Versicherung abrechnen?
- FAQ: Häufige Fragen und Antworten
Auf den Punkt: Gebäudeversicherung auf Mieter*innen umlegen
- Vermieter*innen dürfen die Kosten für die Gebäudeversicherung auf ihre Mieter*innen umlegen.
- Mieter*innen haben ein Recht auf Einsicht in die Versicherungsunterlagen.
- Vermieter*innen müssen sich um eine günstige Gebäudeversicherung bemühen.
- Bei überhöhten Kosten kannst du nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung zwölf Monate lang Widerspruch einlegen.
Gebäudeversicherung – was soll das?
Auch wenn du zur Miete wohnst, zahlst du sehr wahrscheinlich Geld für eine Wohngebäudeversicherung. Denn Mieter tragen die Kosten der Gebäudeversicherung meist indirekt über die Nebenkostenabrechnung. Selbst abschließen können Mieter*innen eine solche Police allerdings nicht, das machen die Hausbesitzer*innen.
Aber der Reihe nach: Die Wohngebäudeversicherung ist fester Bestandteil fast jeder Nebenkostenabrechnung. Eine Gebäudeversicherung übernimmt die Kosten, wenn ein Haus beschädigt wird, durch …
- Sturm,
- Hagel,
- Leitungswasser,
- Brand,
- Blitzeinschlag oder
- Explosion oder Implosion.
Die Gebäudeversicherung ist in Deutschland nicht vorgeschrieben. Allerdings verlangen sie viele Banken bei einer Immobilien- oder Baufinanzierung als finanzielle Absicherung gegen bestimmte Grundgefahren. Und auch, weil entsprechende Schäden sehr teuer
Hinzu kommt, dass die Police die Eigentümer*innen letztlich nichts kostet, wenn sie nicht selbst in ihrer Immobilie wohnen. Denn die Gebäudeversicherung ist auf Mieter*innen umlegbar. Das heißt: Vermieter*innen dürfen die Kosten für diese Versicherung an ihre Mieter*innen weiterreichen und die Mieter*innen müssen die Gebäudeversicherung dann bezahlen. Das geschieht in der Regel über die Nebenkostenabrechnung, auch Betriebskostenabrechnung genannt.
Gebäudeversicherung in den Nebenkosten: Warum muss ich dafür zahlen?
Kurzum: Weil Mieter*innen von der Gebäudeversicherung profitieren. Dass Vermieter*innen ihre Nebenkosten für Müllabfuhr, Hauswartung oder Wasser weiterreichen, ist für die meisten Mieter*innen nachvollziehbar. Schließlich gibt es dafür eine konkrete Gegenleistung, von der sie selbst etwas haben. Aber musst du für eine Versicherung zahlen, die die Vermieter*innen zum Schutz ihres Eigentums abgeschlossen haben? Ja – denn letztendlich profitieren auch die Mieter*innen davon, zumindest im Fall der Wohngebäudeversicherung.
Zwar sind es die Vermieter*innen, die im Fall eines Schadens – zum Beispiel, wenn ein Sturm das Dach abgedeckt hat – Geld von der Versicherung erhalten. Aber dank dieser Zahlung ist sichergestellt, dass die Hausbesitzer*innen den Schaden schnell reparieren lassen können. Und das ist schließlich auch für dich als Mieter*in von Vorteil.
Die Versicherung zahlt Geld an die Vermieter*innen. Dank dieser Zahlung ist sichergestellt, dass die Hausbesitzer*innen den Schaden schnell reparieren lassen können. Und das ist schließlich auch für dich als Mieter*in von Vorteil, willst du dein Dach über dem Kopf behalten.
Übrigens: Die Frage, ob Mieter*in oder Vermieter*in zahlt, stellt sich nicht nur bei der Gebäudeversicherung. Es gibt noch andere Versicherungen, die auf die Mieter*innen umgelegt werden können, zum Beispiel die Gebäudehaftpflichtversicherung. Das gilt auch für weitere Kosten wie die Grundsteuer.
Welche Ausgaben Vermieter*innen genau als Betriebskosten auf ihre Mieter*innen umlegen dürfen, ist gesetzlich geregelt – nämlich in der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Das Gesetz besagt in § 2 ganz klar, dass „die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden” zu den Betriebskosten gehören und deshalb Mieter*innen in Rechnung gestellt werden dürfen.
Welche Regeln müssen Vermieter*innen einhalten?
Die Frage, ob du als Mieter*in die Gebäudeversicherung als Nebenkosten zahlen musst, lässt sich also recht eindeutig mit „Ja” beantworten. Zumindest dann, wenn dein*e Vermieter*in sich an die Regeln gehalten hat. Davon gibt es nämlich einige.
Eine der wichtigsten: Vermieter*innen dürfen auf Mieter*innen grundsätzlich nur Kosten umlegen, die im Mietvertrag stehen. Es muss dort allerdings nicht jeder Posten, also zum Beispiel Gebäudeversicherung, Müllabfuhr, Grundsteuer, Gartenpflege und so weiter einzeln aufgeführt werden. Ein Verweis auf die gesetzliche Betriebskostenverordnung reicht aus. Häufig wird das über Klauseln wie „Neben der Miete trägt der Mieter oder die Mieterin die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung” gelöst. Werden Betriebskosten im Mietvertrag nicht erwähnt, brauchst du auch keine zu bezahlen.
Wasserschaden – welche Versicherung zahlt?
Wenn du von einem Wasserschaden betroffen bist, bezahlt eine Versicherung den Schaden – allerdings nicht immer die Gebäudeversicherung. Die ist nämlich in erster Linie für Reparaturen am Haus selbst zuständig, also Wände, Decken und Böden. Um beschädigte Möbel zu ersetzen, musst du dich an deine eigene Hausratversicherung wenden. Die kommt für das auf, was beweglich ist und was du als Mieter*in bei einem Umzug mitnehmen würdest.
Falls in deiner Wohnung Wasser ausgetreten ist, zum Beispiel durch eine defekte Waschmaschine, und dieses Wasser auch in einer anderen Wohnung Schaden angerichtet hat, dann übernimmt das deine private Haftpflichtversicherung.
Wichtig: Manchmal kommt das Wasser nicht von einer kaputten Waschmaschine oder einem Rohrbruch, sondern von einer Naturgewalt, also Hochwasser oder Starkregen. Viele Hausratversicherungen decken diese Schäden nicht ab, haben aber eine Zusatzoption, mit der du die notwendige Elementarversicherung dazu buchen kannst. Das Gleiche gilt für die Gebäudeversicherung, die dein*e Vermieter*in abschließt.
Welche Versicherungen sind noch auf Mieter*innen umlagefähig?
Was Versicherungen allgemein betrifft, dürfen Vermieter*innen nur Sach- und Haftpflichtversicherungen über die Betriebskosten abrechnen, „die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen”, wie es der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil formulierte.
Die Gebäudeversicherung gehört zu den Sachversicherungen. Das ist etwas anderes als eine Gebäudehaftpflichtversicherung. Eine Gebäudehaftpflichtversicherung springt nämlich immer dann ein, wenn durch das Gebäude oder das Grundstück Schäden entstehen, zum Beispiel, wenn ein Ziegel vom Dach fällt. Daneben gibt es noch Extra-Versicherungen, zum Beispiel für Aufzüge. Die Vermieter*innen müssen solche Versicherungen nicht abschließen – aber wahrscheinlich werden sie sich gegen die größten Risiken abgesichert haben.
Haftpflichtversicherungen sind ebenfalls umlagefähig, das bedeutet, dass Vermieter*innen die Gebäudehaftpflichtversicherung auf die Mieter*innen umlegen dürfen. Du als Mieter*in bezahlst also auch diese Versicherung über die Betriebskostenabrechnung mit. Im Gegenzug musst du dir keine Sorgen machen, dass es für dich teuer werden könnte, wenn jemand in der Einfahrt ausrutscht.
Wo wir gerade beim Thema Haftpflicht sind: Bei der Gebäudehaftpflichtversicherung kann dein*e Vermieter*in dir über die Nebenkostenabrechnung vorschreiben, dass du sie als Mieter*in bezahlen musst. Aber bei deiner privaten Haftpflichtversicherung sieht es anders aus. Vermieter*innen dürfen in der Regel keinen Nachweis über eine private Haftpflichtversicherung im Mietvertrag verlangen. Ausnahmen gibt es allerdings, zum Beispiel für große Aquarien oder bei gewerblich genutzten Räumen.
Die Visa Kreditkarten der Hanseatic Bank: Jetzt entdecken!
Mit den Visa Kreditkarten der Hanseatic Bank kannst du überall auf der Welt flexibel bezahlen und Geld abheben, wo du das Visa-Logo siehst. Du musst dafür kein zusätzliches Girokonto eröffnen. Und die Raten für die Rückzahlung bestimmst du selbst (Minimum nur 20 € bzw. 3 % des offenen Gesamtbetrags).
Unnötige Versicherungen können Vermieter*innen nicht umlegen
Haben die Wohnungsbesitzer*innen beispielsweise eine Versicherung für den Fall, dass du deine Miete nicht zahlst, nützt diese Police nur ihnen selbst, nicht dir. Deshalb dürfen sie die Kosten nicht an dich weiterreichen – es sei denn, der Mietausfallschutz ist Bestandteil der umlagefähigen Gebäudeversicherung, urteilte der BGH im Jahr 2018 (Az. VIII ZR 38/17). Gleiches gilt für eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung. Auch die nutzt allein den Vermieter*innen und darf deshalb nicht umgelegt werden.
Auch für unnötige Versicherungen musst du nicht zahlen. Zum Beispiel ist eine sogenannte Terrorversicherung für die meisten Wohngebäude nicht nötig, da das Risiko eines Terroranschlags im Normalfall verschwindend gering ist.
Nebenkosten müssen transparent sein
Als Mieter*in hast du ein Recht darauf, zu erfahren, wofür du Betriebskosten zahlst. Deshalb sind Vermieter*innen verpflichtet, in der Nebenkostenabrechnung bestimmte Angaben zu machen. Wenn sie Versicherungen auf ihre Mieter*innen umlegen, müssen sie zwar nicht jede einzelne Police aufführen, aber sie zumindest unter dem Posten „Versicherungen” zusammenfassen. Du kannst verlangen, die entsprechenden Versicherungsverträge zu sehen.
Außerdem muss klar sein, welcher Schlüssel beim Umlegen der Gebäudeversicherung und anderen Nebenkosten auf die Mieter*innen angewendet wird. Es gibt nämlich verschiedene Möglichkeiten, Betriebskosten abzurechnen, unter anderem
- nach Verbrauch (zum Beispiel bei Wasser),
- nach Anzahl der Personen im Haushalt oder
- prozentual nach Anteil der jeweiligen Wohnfläche an der Gesamtwohnfläche des Hauses.
Gibt es hierzu keine Regelung im Mietvertrag, werden die Kosten entsprechend der Wohnfläche aufgeteilt. Das bestimmt § 556a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Vermieter*innen müssen günstige Angebote auswählen
Zudem gilt für Vermieter*innen ein sogenanntes Wirtschaftlichkeitsgebot. Das bedeutet, dass sie verpflichtet sind, überzogene Kosten für die Mieter*innen zu vermeiden. Sie können sich also nicht einfach für das erstbeste Angebot entscheiden. Stattdessen sind die Vermieter*innen angehalten, verschiedene Policen zu vergleichen und eine mit einem vernünftigen Preis-Leistungs-Verhältnis auszuwählen. Wählen sie eine überteuerte Police, können sie die Kosten dafür nicht vollständig auf ihre Mieter*innen abwälzen.
Was tun, wenn die Vermieter*innen zu viel für die Versicherung abrechnen?
Trotz aller Vorschriften kommt es immer wieder zu Streit zwischen Mieter*innen und Vermieter*innen über die Nebenkostenabrechnung. Und zwar meistens dann, wenn die Nebenkosten gestiegen sind und eine Nachzahlung fällig wird. Wenn die Nebenkosten gestiegen sind, sollten Mieter die aktuelle Abrechnung mit den Vorjahren vergleichen, um herauszufinden, welche Posten teurer geworden sind.
Treibt der Posten „Versicherungen” die Kosten in die Höhe, bitte zunächst um Einsicht in die Versicherungsunterlagen, die darunter zusammengefasst sind. Vermieter*innen sind verpflichtet, dir Einsicht in diese Unterlagen zu gewähren, wenn du darum bittest. Eine Kopie muss er*sie dir allerdings nicht schicken.
Sind die Kosten für die Gebäudeversicherung seit der vorherigen Nebenkostenabrechnung stark gestiegen, sollten Vermieter*innen einen plausiblen Grund dafür angeben können. Zum Beispiel, dass die Beiträge wegen mehrerer regulierter Schäden im Vorjahr erhöht wurden.
Ist die Gebäudeversicherung steuerlich absetzbar für Mieter*innen?
Es gibt Versicherungen, die steuerlich absetzbar sind. Sachversicherungen gehören jedoch nicht dazu: Mieter*innen können die Gebäudeversicherung also nicht von der Steuer absetzen, da sie eine Sachversicherung ist. Was die übrigen Kosten für das Haus angeht, sind nur die Dienstleistungen absetzbar, die dazu dienen, die Immobilie in Schuss zu halten. Beispielsweise Kosten für die Hauswartung oder die Schornsteinfeger*innen. Mehr dazu liest du auch in dem Ratgeber „Steuer: Was kann ich absetzen?".
Natürlich ist es ohne Fachkenntnisse nicht ganz einfach zu bewerten, wie viel du als Mieter*in für so eine Gebäudeversicherung tatsächlich zahlen musst und wann der Versicherungsbeitrag überzogen ist. Ein Mieterverein kann dir hier weiterhelfen und dich auch beim Schriftverkehr mit deinen Vermieter*innen unterstützen. Daneben gibt es auch Rechtsdienstleistungsunternehmen, die auf die Überprüfung von Nebenkostenabrechnungen spezialisiert sind.
Video: Nebenkostenabrechnung - Wie kann man Fehler überhaupt erkennen? | Die Ratgeber
Formalitäten und Fristen beim Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung
Wichtig zu wissen: Wenn du deine Nebenkostenabrechnung beanstanden willst, hast du dafür zwölf Monate Zeit. Die Frist läuft ab dem Tag, an dem du die Abrechnung erhalten hast, und endet auf den Tag genau zwölf Monate später. Das ist in § 556 Bürgerliches Gesetzbuch so festgehalten. An dieser Frist ändert sich auch nichts, wenn die Abrechnung eine Klausel enthält, dass ein etwaiger Widerspruch innerhalb von 30 Tagen eingelegt werden muss.
Trotzdem kann es sinnvoll sein, die Sache möglichst bald – womöglich zu deinen Gunsten – zu klären, bevor du die Nachzahlung überweisen musst. Im Normalfall sind nämlich die 30 Tage gleichzeitig auch die Zahlungsfrist für Nachzahlungen.
Dein Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung muss konkret formuliert sein. Einfach nur zu erklären, dass dir die Nebenkosten zu hoch erscheinen, bringt dich nicht weiter. Gib genau an, gegen welchen Posten du Einwände hast und warum – zum Beispiel also, wenn dein*e Vermieter*in dir nicht darlegen kann, warum die Gebäudeversicherung teurer geworden ist.
Der Widerspruch sollte in jedem Fall schriftlich erfolgen. Verschick den Brief am besten per Einschreiben. So ist der Brief versichert und du kannst eindeutig belegen, dass du die Frist gewahrt hast, sollte es zu Konflikten kommen.
Wenn der Alltag plötzlich teuer wird
Ein unaufmerksamer Moment reicht – und dein Smartphone ist weg oder der Schlüssel noch in der Wohnung. Mit SicherAlltag bist du vorbereitet: Wir erstatten dir die Kosten – flexibel und unkompliziert.
