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Gebäudeversicherung auf Mieter umlegen: Geht das?

von Tanja Viebrock, 27.12.2023

Jedes Jahr das gleiche Spiel: Deine Vermieter*innen haben die Nebenkostenabrechnung geschickt und du fragst dich, was du da eigentlich alles bezahlst. Müllabfuhr und Treppenhausreinigung sind ja noch nachvollziehbar – aber Gebäudeversicherung? Die möchte die Vermieter*innen auf dich umlegen. Musst du die wirklich zahlen, wenn du nur Mieter*in bist? Und falls nicht: Was kannst du dagegen tun?

Themen in diesem Artikel

Auf den Punkt

  • Vermieter*innen dürfen die Kosten für die Gebäudeversicherung auf ihre Mieter*innen umlegen.
  • Mieter*innen haben ein Recht auf Einsicht in die Versicherungsunterlagen.
  • Vermieter*innen müssen sich um eine günstige Gebäudeversicherung bemühen.
  • Bei überhöhten Kosten kannst du nach Erhalt der Abrechnung zwölf Monate lang Widerspruch einlegen.

Gebäudeversicherung – was soll das?

Gebäudeversicherung? Betrifft mich nicht; ich besitze kein Gebäude, das ich versichern könnte, denkst du? Aber trotzdem zahlst du ziemlich wahrscheinlich Geld für eine Wohngebäudeversicherung – auch wenn du zur Miete wohnst. Selbst abschließen können Mieter*innen eine solche Police allerdings nicht, das machen die Hausbesitzer*innen.

Aber der Reihe nach: Was soll das überhaupt für eine Versicherung sein, für die angeblich fast jede*r bezahlt? Eine Gebäudeversicherung übernimmt die Kosten, wenn ein Haus beschädigt wird durch ...

  • Sturm,
  • Hagel,
  • Leitungswasser,
  • einen Brand,
  • einen Blitzeinschlag oder
  • eine Explosion oder Implosion. 

Je nachdem, was für ein Vertrag abgeschlossen wurde, kommt die Wohngebäudeversicherung auch für Schäden durch Hochwasser auf. Sonst benötigt man eine Elementarversicherung.

Die Gebäudeversicherung ist in Deutschland nicht vorgeschrieben. Allerdings verlangen viele Banken bei einer Immobilien- oder Baufinanzierung eine Gebäudeversicherung. Und weil entsprechende Schäden sehr teuer werden können, haben die meisten Hausbesitzer*innen eine solche Versicherung abgeschlossen.

Hinzu kommt, dass die Police Eigentümer*innen letztlich nichts kostet, wenn sie nicht selbst in ihrer Immobilie wohnen. Denn die Gebäudeversicherung ist umlagefähig. Das heißt: Hausbesitzer*innen dürfen die Kosten für diese Versicherung an ihre Mieter*innen weiterreichen. Das geschieht in der Regel über die Neben- oder Betriebskostenabrechnung.

Wohnhaus mit brennendem Dachstuhl
© istock/Animaflora/2019  Bei einem Hausbrand greift die Gebäudeversicherung. Davon profitieren auch Mieter.

Gebäudeversicherung in den Nebenkosten: Warum muss ich bezahlen?

Kurzum: Weil Mieter*innen von der Gebäudeversicherung profitieren. Dass Vermieter*innen ihre Ausgaben für Müllabfuhr, Hauswartung oder Wasser an sie weiterreichen, ist für die meisten Mieter*innen nachvollziehbar. Schließlich gibt es dafür eine konkrete Gegenleistung, von der sie selbst etwas haben. Aber für eine Versicherung zu zahlen, die die Vermieter*innen abgeschlossen haben? Ja – denn letztendlich profitieren auch die Mieter*innen davon, zumindest im Fall der Wohngebäudeversicherung. 

Zwar sind es die Vermieter*innen, die im Fall eines Schadens – zum Beispiel, wenn ein Sturm das Dach abgedeckt hat – Geld von der Versicherung erhalten. Aber dank dieser Zahlung ist sichergestellt, dass die Hausbesitzer*innen den Schaden schnell reparieren lassen können. Und das ist schließlich auch für dich als Mieter*in von Vorteil.

Solltest du deine Wohnung vorübergehend räumen müssen, übernehmen Wohngebäudeversicherungen häufig auch die Kosten für deine Hotelübernachtung und die Kosten dafür, falls deine Möbel während der Reparaturarbeiten aus der Wohnung ausgelagert werden müssen.

Welche Ausgaben Vermieter*innen als Betriebskosten auf ihre Mieter*innen umlegen dürfen, ist gesetzlich geregelt – nämlich in der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Das Gesetz besagt in § 2 ganz klar, dass „die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden” zu den Betriebskosten gehören und deshalb Mieter*innen in Rechnung gestellt werden dürfen.

Übrigens: Es gibt außer der Gebäudeversicherung noch andere Versicherungen, die auf die Mieter*innen umgelegt werden können, zum Beispiel die Gebäudehaftpflichtversicherung.

Schiedsrichterpfeife vor grüner Wand
© istock/solidcolours/2017   Beim Umlegen der Versicherungskosten müssen Vermieter*innen diverse Regeln beachten.

Welche Regeln müssen Vermieter*innen einhalten?

Die Frage, ob du als Mieter*in die Gebäudeversicherung zahlen musst, lässt sich also recht eindeutig mit „Ja” beantworten. Zumindest dann, wenn dein*e Vermieter*in sich an die Regeln gehalten hat. Davon gibt es nämlich einige.

Eine der wichtigsten: Vermieter*innen dürfen grundsätzlich nur Kosten auf Mieter*innen umlegen, die im Mietvertrag stehen. Es muss dort allerdings nicht jeder Posten, also zum Beispiel Gebäudeversicherung, Müllabfuhr, Gartenpflege und so weiter einzeln aufgeführt werden. Ein Verweis auf die gesetzliche Betriebskostenverordnung reicht aus. Häufig wird das über Klauseln wie „Neben der Miete trägt der Mieter oder die Mieterin die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung” gelöst. Werden Betriebskosten im Mietvertrag nicht erwähnt, brauchst du auch keine zu bezahlen.

Welche Versicherungen sind noch auf Mieter*innen umlagefähig?  

Was Versicherungen allgemein betrifft, dürfen Vermieter*innen nur Sach- und Haftpflichtversicherungen über die Betriebskosten abrechnen, „die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen”, wie es der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil formulierte.

Die Gebäudeversicherung gehört zu den Sachversicherungen. Das ist etwas anderes als eine Gebäudehaftpflichtversicherung. Eine Gebäudehaftpflichtversicherung springt nämlich immer dann ein, wenn durch das Gebäude oder das Grundstück Schäden entstehen, zum Beispiel, wenn ein Ziegel vom Dach fällt. Daneben gibt es noch Extra-Versicherungen, zum Beispiel für Aufzüge. Die Vermieter*innen müssen solche Versicherungen nicht abschließen – aber wahrscheinlich werden sie sich gegen die größten Risiken abgesichert haben.  

Haftpflichtversicherungen sind ebenfalls umlagefähig, das bedeutet, dass du sie als Mieter*in über die Betriebskostenabrechnung mitbezahlst. Im Gegenzug musst du dir keine Sorgen machen, dass es für dich teuer werden könnte, wenn jemand in der Einfahrt ausrutscht.  

Vermieter*innen können zwar die Gebäudehaftpflichtversicherung auf Mieter*innen umlegen. Aber sie dürfen in der Regel nicht in den Mietvertrag schreiben, dass du eine Privathaftpflichtversicherung abschließen musst, bevor du einziehen darfst.  

Unnötige Versicherungen können Vermieter*innen nicht umlegen

Haben die Wohnungsbesitzer*innen beispielsweise eine Versicherung für den Fall, dass du deine Miete nicht zahlst, nützt diese Police nur ihnen, nicht dir. Deshalb dürfen sie die Kosten nicht an dich weiterreichen – es sei denn, der Mietausfallschutz ist Bestandteil der umlagefähigen Gebäudeversicherung, urteilte der BGH im Jahr 2018 (Az. VIII ZR 38/17). Gleiches gilt für eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung. Auch die nutzt allein den Vermieter*innen und darf deshalb nicht umgelegt werden.

Auch für unnötige Versicherungen musst du nicht zahlen. Zum Beispiel ist eine sogenannte Terrorversicherung für die meisten Wohngebäude nicht nötig, da das Risiko eines Terroranschlags im Normalfall verschwindend gering ist.

Geschäftsmann streckt fordernd seine offene Handfläche vor
© istock/by sonmez/2018  Vermieter*innen können nicht für alles Geld von dir verlangen.

Nebenkosten müssen transparent sein

Als Mieter*in hast du ein Recht darauf zu erfahren, wofür du Betriebskosten zahlst. Deshalb sind Vermieter*innen verpflichtet, in der Abrechnung bestimmte Angaben zu machen. Wenn sie Versicherungskosten auf ihre Mieter*innen umlegen, müssen sie zwar nicht jede einzelne Police aufführen, aber sie zumindest unter dem Posten „Versicherungen” zusammenfassen. Du kannst verlangen, die entsprechenden Versicherungsverträge zu sehen.

Außerdem muss klar sein, welcher Verteilungsschlüssel beim Umlegen auf die Mieter*innen angewendet wird. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Betriebskosten abzurechnen, unter anderem nach Verbrauch (zum Beispiel bei Wasser), nach Anzahl der Personen im Haushalt oder prozentual nach Anteil der jeweiligen Wohnfläche an der Gesamtwohnfläche des Hauses. Gibt es hierzu keine Regelung im Mietvertrag, werden die Kosten entsprechend der Wohnfläche aufgeteilt. Das bestimmt § 556a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Vermieter*innen müssen günstige Angebote auswählen

Zudem gilt für Vermieter*innen ein sogenanntes Wirtschaftlichkeitsgebot. Das bedeutet, dass sie verpflichtet sind, überzogene Kosten für die Mieter*innen zu vermeiden. Sie können sich also nicht einfach für das erstbeste Angebot entscheiden. Stattdessen sind die Vermieter*innen angehalten, verschiedene Policen zu vergleichen und eine mit einem vernünftigen Preis-Leistungs-Verhältnis auszuwählen. Wählen sie eine überteuerte Police, können sie die Kosten dafür nicht vollständig auf ihre Mieter*innen abwälzen.

Junge Frau sitzt mit Laptop an ihrem Küchentisch und prüft eine Rechnung
© istock/urbanzon/2018  Außergewöhnlich hohe Versicherungskosten auf der Nebenkostenabrechnung? Lass dir die Verträge zeigen.

Was tun, wenn die Vermieter*innen zu viel für die Versicherung abrechnen?

Trotz aller Vorschriften kommt es immer wieder zu Streit zwischen Mieter*innen und Vermieter*innen über die Nebenkostenabrechnung. Und zwar meistens dann, wenn die Nebenkosten stark gestiegen sind und eine Nachzahlung fällig wird. Ist das bei dir auch der Fall? Dann vergleich zuerst einmal die aktuelle Abrechnung mit den vorherigen, um herauszufinden, welche Posten teurer geworden sind.

Ist es der Posten „Versicherungen”, der die Kosten in die Höhe treibt, bitte dein*e Vermieter*in zunächst um Einsicht in die Versicherungsunterlagen, die darunter zusammengefasst sind. Vermieter*innen sind verpflichtet, dir Einsicht in diese Unterlagen zu gewähren, wenn du darum bittest. Eine Kopie muss er*sie dir allerdings nicht schicken.

Sind die Kosten für die Gebäudeversicherung seit der vorherigen Abrechnung deutlich gestiegen, sollten Vermieter*innen einen plausiblen Grund dafür angeben können. Zum Beispiel, dass die Beiträge wegen mehrerer regulierter Schäden im Vorjahr erhöht wurden.

Kann ich als Mieter*in die Gebäudeversicherung von der Steuer absetzen?

Einige Versicherungen kannst du von der Steuer absetzen, allerdings keine Sachversicherungen: Die Gebäudeversicherung gehört also nicht dazu. Was die übrigen Kosten für das Haus angeht, sind nur die Dienstleistungen absetzbar, die dazu dienen, die Immobilie in Schuss zu halten. Beispielsweise Kosten für die Hauswartung oder die Schornsteinfeger*innen. Mehr dazu liest du auch in dem Ratgeber „Steuer: Was kann ich absetzen?". 

 

Natürlich ist es ohne Fachkenntnisse nicht ganz einfach zu bewerten, welche Kosten für eine Gebäudeversicherung angemessen sind und wann der Versicherungsbeitrag überzogen ist. Ein Mieterverein kann dir hier weiterhelfen und dich auch beim Schriftverkehr mit deinen Vermieter*innen unterstützen. Daneben gibt es auch Rechtsdienstleistungsunternehmen, die auf die Überprüfung von Nebenkostenabrechnungen spezialisiert sind.

Video: Nebenkostenabrechnung - Wie kann man Fehler überhaupt erkennen? | Die Ratgeber

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Meine Zustimmung kann ich jederzeit unter Datenschutz widerrufen.

© Hessicher Rundfunk 

Formalitäten und Fristen beim Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung

Wichtig zu wissen: Wenn du deine Nebenkostenabrechnung beanstanden willst, hast du dafür genau zwölf Monate Zeit. Die Frist läuft ab dem Tag, an dem du die Abrechnung erhalten hast und endet auf den Tag genau zwölf Monate später. Das ist in § 556 Bürgerliches Gesetzbuch so festgehalten. An dieser Frist ändert sich auch nichts, wenn die Abrechnung eine Klausel enthält, dass ein etwaiger Widerspruch innerhalb von 30 Tagen eingelegt werden muss.

Trotzdem kann es sinnvoll sein, die Sache möglichst bald – womöglich zu deinen Gunsten – zu klären, bevor du die Nachzahlung überweisen musst. Im Normalfall sind nämlich die 30 Tage gleichzeitig auch die Zahlungsfrist für Nachzahlungen.

Dein Widerspruch gegen die Abrechnung muss konkret formuliert sein. Einfach nur zu erklären, dass dir die Nebenkosten zu hoch erscheinen, bringt dich nicht weiter. Gib genau an, gegen welchen Posten du Einwände hast und warum. Der Widerspruch sollte in jedem Fall schriftlich erfolgen. Verschick den Brief am besten per Einschreiben. So ist der Brief versichert und du kannst eindeutig belegen, dass du die Frist gewahrt hast, sollte es zum Streit kommen.

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