Gemeinsamer Hauskauf: Worauf du beim Thema Miteigentum achten solltest
Mit guten Freund*innen zusammenwohnen, einander unterstützen und dabei noch Geld sparen: Der Grundgedanke eines Hauses im Kollektiveigentum klingt vielversprechend – und kann tatsächlich prima funktionieren. Doch was, wenn es zum Streit kommt, zu einer Trennung oder sich jemand nicht an die Regeln hält? Dann ist es gut, alle rechtlichen und finanziellen Fragen von vornherein geklärt zu haben. Die KlarMacher zeigen dir, worauf es ankommt.
Themen in diesem Artikel
- Gemeinsamer Hauskauf: Diese Gründe sprechen dafür
- Miteigentum: Welche Varianten stehen zur Auswahl?
- Miteigentum erwerben: Auf den Grundbucheintrag kommt es an
- Eigentum im Mehrfamilienhaus
- Im Fall der Fälle: So vermeidest du die Teilungsversteigerung
Auf den Punkt
- Ein gemeinsamer Hauskauf kann sinnvoll sein, um Kosten zu teilen und gemeinsam in eine Immobilie zu investieren.
- Der Kauf eines Hauses als Kollektiveigentum muss rechtlich und finanziell sehr gut vorbereitet werden.
- Bei der Art des Erwerbs gibt es mehrere Varianten, etwa Bruchteilseigentum, bei dem jede*r einen festen Anteil besitzt, und die GbR, die als Gemeinschaftseigentümerin fungiert.
- Der Grundbucheintrag bestimmt, wer offiziell als Eigentümer*in gilt, was besonders für unverheiratete Paare relevant ist.
Gemeinsamer Hauskauf: Diese Gründe sprechen dafür
Ein gemeinsamer Hauskauf ist oft eine gute Idee. Zum Beispiel, wenn du als Single nicht länger allein wohnen willst, sondern mit guten Freund*innen unter einem Dach. Oder wenn du Geld in eine Immobilie anlegen willst – etwa als Altersvorsorge –, aber so eine Investition nicht allein stemmen kannst. Dann kann es sinnvoll sein, das Geld zusammenzulegen.
Hinzu kommt: Durch die gemeinsame Anschaffung kann man sich manchen Euro sparen. So ist beispielsweise ein großes Grundstück meist preiswerter als zwei kleine. Und wenn zwei Personen etwas gemeinsam kaufen statt beide für sich allein, fallen nur einmal Kaufnebenkosten an. Die können sich beide teilen.
So ein gemeinsamer Hauskauf muss nicht bedeuten, dass jede*r den gleichen Anteil bekommt. Je nach finanzieller Lage kann ein*e Miteigentümer*in auch einen größeren oder kleineren Anteil erwerben als die anderen.
Du fragst dich, wie das nach dem Hauskauf mit den laufenden Nebenkosten funktioniert? Alles über die Kosten für Hausbesitzer*innen erfährst du in diesem Artikel.
Miteigentum: Welche Varianten stehen zur Auswahl?
Klar: Wenn du mit deinen Mitkäufer*innen zusammenwohnen willst, muss es vor allem menschlich passen. Damit es auch rechtlich passt, solltet ihr klären, welche Variante des Miteigentums du und die die anderen wählen. Dazu gibt es zwei Möglichkeiten. Die erste wird als „Bruchteilseigentum“ bezeichnet. Hört sich komisch an, bedeutet aber lediglich, dass allen Käufer*innen ein bestimmter (Bruch-)Teil des Eigentums gehört, also zum Beispiel ein Drittel, ein Viertel oder die Hälfte. Damit werden sie einzeln ins Grundbuch eingetragen.
Zugleich wird eine Teilungserklärung angefertigt – die Notarkosten dafür betragen zwischen 70 und 140 Euro. Sie kommt ebenfalls ins Grundbuch und legt fest, wem welche Fläche des Gebäudes gehört. Mit ihrem Anteil können alle Eigentümer*innen tun und lassen, was sie wollen. Sie dürfen ihren Part also verkaufen oder beleihen, ohne dass die anderen etwas dagegen tun können.
Oft einigen sich die Beteiligten darauf, sich gegenseitig für ihr Miteigentum ein Vorkaufsrecht einzuräumen: Wenn jemand „aussteigen“ will, können die anderen dessen Teil kaufen, bevor Fremde zum Zug kommen. Dieses Vorkaufsrecht wird im Kaufvertrag festgelegt. Doch Achtung: Wenn Miteigentum untereinander übertragen wird, fällt dafür Grunderwerbsteuer an. Deren Höhe variiert von Bundesland zu Bundesland, liegt aber meistens um die fünf Prozent.
Bei der zweiten Variante gründest du gemeinsam mit anderen eine offizielle Gemeinschaft, zum Beispiel einen Verein, eine Genossenschaft oder eine GmbH. Und es ist diese Gemeinschaft, die die Immobilie erwirbt. Weit verbreitet ist die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Ins Grundbuch kommt als Eigentümerin dann diese GbR mit ihren Mitgliedern, aber nicht deren jeweilige Anteile. Die Aufteilung der einzelnen Besitzverhältnisse regelt ein separater Gesellschaftervertrag.
Die GbR-Variante hat den Vorteil, dass der Grundbucheintrag nicht jedes Mal geändert werden muss, wenn sich bei den Eigentümer*innen oder deren Anteil etwas verschiebt. Denn das ist nicht nur aufwendig, sondern kostet jedes Mal auch noch Geld.
Der Nachteil ist: Als GbR musst du laut Gesetz Buch führen über alle Ausgaben, die das Haus betreffen. Das können Um- und Anbauten sein, aber auch regelmäßig anfallende Ausgaben wie Energiekosten. Dazu benötigst du zumindest Grundkenntnisse in Buchhaltung oder die Hilfe einer Steuerfachkraft.
Zusammengefasst: Die GbR-Variante ist flexibler, aber hinsichtlich der Verwaltung aufwendiger. In einer Bruchteilsgemeinschaft ist es umgekehrt. Deshalb ist diese Variante immer dann empfehlenswert, wenn das Verhältnis der Beteiligten zueinander relativ gut und stabil ist – zum Beispiel bei Paaren, die einen gemeinsamen Hauskauf vor der Ehe planen. Bei Personen, die du noch nicht lange kennst oder mit denen du dich nur für die gemeinsame Investition zusammentust, bist du mit einer GbR besser beraten.
Das Mehrgenerationenhaus ist kein Wohnprojekt
Das Programm „Mehrgenerationenhaus“ wurde 2006 von der Bundesregierung ins Leben gerufen: In Deutschland sind mehr als 540 Häuser eine Begegnungsstätte für Menschen aller Generationen und jeglicher Herkunft. Die Älteren unterstützen dort die Jüngeren und umgekehrt. Zudem organisieren Ehrenamtliche Angebote, zum Beispiel Kunst-, Sprach- und Kochkurse. Ein gemeinsames Wohnen ist dabei eher unüblich – dieses Konzept heißt „Mehrgenerationenwohnen“.
Miteigentum erwerben: Auf den Grundbucheintrag kommt es an
Apropos Paare: Solange du nicht verheiratet bist oder in einer eingetragenen Lebensgemeinschaft lebst, gelten für dich dieselben Regelungen wie für Freund*innen, die Kollektiveigentum erwerben wollen. Das heißt, wenn sie ihr Haus gemeinsam kaufen oder bauen, sollten besser beide Partner*innen im Grundbuch stehen. Denn nur wer dort eingetragen ist, gilt als Eigentümer*in des Hauses und hat damit das Nutzungsrecht. Wie viel Arbeit, Geld und Herzblut der oder die andere investiert hat, ist völlig gleichgültig.
Im Einzelfall kann es aber trotzdem sinnvoll sein, nur einen Namen ins Grundbuch einzutragen. Zum Beispiel dann, wenn du nicht willst, dass Kinder aus einer früheren Partnerschaft erbberechtigt sind (und sei es nur für den Pflichtteil). Einfach ausgedrückt: Wer nicht im Grundbuch steht, bei dem oder der gibt es auch nichts zu erben.
Grundsätzlich kommt es in jedem individuellen Fall auf so viele Details an, dass du dich unbedingt anwaltlich beraten lassen solltest, bevor du ein Haus im Kollektiv erwirbst.
Eigentum im Mehrfamilienhaus
Gehören die einzelnen Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus unterschiedlichen Parteien, wird das als Sondereigentum bezeichnet. Jede Partei besitzt dann einen Teil des gesamten Hauses. In der Teilungserklärung des Hauses ist exakt festgehalten, wie groß der jeweilige Anteil ist: Das wird üblicherweise anhand der Wohnfläche prozentual berechnet.
Übrigens: Dabei kann eine Partei ebenfalls aus mehreren Personen bestehen. Die Sondereigentümer*innen sind dann gleichzeitig Miteigentümer*innen.
Neben dem privaten Sondereigentum der einzelnen Wohnungen gibt es in einem Mehrfamilienhaus auch das sogenannte Gemeinschaftseigentum, auch Kollektiveigentum genannt. Dazu gehören beispielsweise Treppenhäuser, Heizkeller, Trockenräume und Außenanlagen. Über Änderungen oder Sanierungen an diesem Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümergemeinschaft gemeinsam.
Was bei einem Haus konkret Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist, legt ebenfalls die Teilungserklärung fest. Zusätzlich kann es sogenanntes Teileigentum geben: Das sind Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen, die aber nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören oder den Wohnungen zugeordnet sind.
Stell dir vor, ein Mehrfamilienhaus hat vier Wohnungen und eine Tiefgarage mit acht Stellplätzen. Die Tiefgarage an sich zählt zum Teileigentum. Vier von den acht Stellplätzen gehören direkt zu den Wohnungen – dadurch haben die Wohnungseigentümer*innen auch ein Bruchteilseigentum an der Tiefgarage.
Im Fall der Fälle: So vermeidest du die Teilungsversteigerung
Schließlich solltest du vor dem Kauf vertraglich festlegen, was passiert, wenn deine Gruppe doch einmal auseinanderbrechen sollte. Oder wenn ihr euch als Paar trennt. Wem gehört dann was? Problematisch wird es auch, wenn ein*e Miteigentümer*in die Zustimmung zum Verkauf verweigert. Wie geht es weiter mit der Immobilie? Wenn solche Fragen nicht geregelt sind und keine Einigung erzielt werden kann, bleibt nur noch der Weg der Teilungsversteigerung. Für alle Miteigentümer*innen ist das aber fast immer die schlechteste Lösung.
Denn die Teilungsversteigerung ist im Grunde nichts anderes als eine Zwangsversteigerung. Der Erlös wird unter den einzelnen Parteien aufgeteilt. Mit ihr lassen sich sowohl Bruchteilsgemeinschaften als auch Gesellschaften bürgerlichen Rechts auslösen, wenn die Partner*innen so zerstritten sind, dass sie keine andere Lösung finden. Der Erlös fällt aber – wie bei anderen Zwangsversteigerungen auch – meist sehr niedrig aus. Lass dich also vor dem Kauf professionell beraten. Damit es für alle glimpflich ausgeht, falls der Traum vom kollektiven Wohnglück doch einmal platzen sollte.
Wichtig: So eine Teilungsversteigerung ist etwas ganz anderes als der Teilverkauf eines Hauses. Mehr dazu erfährst du in diesem Artikel.
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