Gruppe von Menschen unterschiedlichen Alters sitzt gemeinsam am Gartentisch
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Gemeinsamer Hauskauf: Worauf Sie beim Thema Miteigentum achten sollten

Thorsten Schierhorn
von Thorsten Schierhorn, 08.04.2022

Mit guten Freund*innen zusammenwohnen, sich gegenseitig unterstützen und dabei noch Geld sparen: Der Grundgedanke eines Hauses im Kollektiveigentum klingt vielversprechend – und kann tatsächlich prima funktionieren. Doch was, wenn nicht? Wenn es zum Streit kommt, zu einer Trennung oder sich eine:r nicht an die Regeln hält? Dann ist es gut, wenn Sie alle rechtlichen und finanziellen Fragen von vornherein geklärt haben. Die KlarMacher zeigen Ihnen, worauf es ankommt.

Themen in diesem Artikel

Auf den Punkt

Auf den Punkt

  • Der Kauf eines Hauses als Kollektiveigentum muss rechtlich und finanziell sehr gut vorbereitet werden.
  • Bei der Art des Erwerbs gibt es mehrere Varianten.
  • Vor dem Kauf sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen.

Gemeinsamer Hauskauf: Diese Gründe sprechen dafür

Ein gemeinsamer Hauskauf kann aus vielerlei Gründen sinnvoll sein. Zum Beispiel, wenn Sie als Single nicht länger allein wohnen wollen, sondern mit guten Freund*innen unter einem Dach. Oder wenn Sie Geld in eine Immobilie anlegen wollen – etwa als Altersvorsorge –, aber so eine Investition nicht allein stemmen können. Dann kann es sinnvoll sein, das Geld zusammenzulegen. Hinzu kommt: Durch die gemeinsame Anschaffung kann man sich manchen Euro sparen. So ist beispielsweise ein großes Grundstück meist preiswerter als zwei kleine. Und wenn zwei Personen etwas gemeinsam kaufen statt beide für sich allein, fallen nur einmal Kaufnebenkosten an. Die können sich beide teilen.

So ein gemeinsamer Hauskauf muss nicht bedeuten, dass jede*r den gleichen Anteil bekommt. Je nach finanzieller Lage kann ein*e Miteigentümer*in auch einen größeren Anteil erwerben als die anderen.

Miteigentum: Welche Varianten stehen zur Auswahl?

Klar: Wenn Sie mit Ihren Mitkäufer*innen zusammen wohnen wollen, sollte es vor allem menschlich passen. Damit es auch rechtlich passt, sollten Sie klären, welche Variante des Miteigentums Sie wählen. Dazu gibt es zwei Möglichkeiten. Die erste wird mit dem Begriff „Bruchteilseigentum“ bezeichnet. Hört sich komisch an, bedeutet aber lediglich, dass allen Käufer*innen ein bestimmter (Bruch-)Teil des Eigentums gehört, also zum Beispiel ein Drittel, ein Viertel oder die Hälfte. Damit werden sie einzeln ins Grundbuch eingetragen.

Zugleich wird eine Teilungserklärung angefertigt (Kosten für den Notar: zwischen 70 und 140 Euro). Sie kommt ebenfalls ins Grundbuch und legt fest, wem welche Fläche des Gebäudes gehört. Mit ihrem Anteil können alle Eigentümer*innen tun und lassen, was sie wollen. Sie können ihren Part also verkaufen oder beleihen, ohne dass die anderen etwas dagegen tun können.

Oft einigen sich die Beteiligten darauf, sich gegenseitig für ihr Miteigentum ein Vorkaufsrecht einzuräumen. Das heißt: Wenn jemand „aussteigen“ will, können die anderen dessen Teil kaufen, bevor Fremde zum Zug kommen. Dieses Vorkaufsrecht wird im Kaufvertrag festgelegt. Doch Achtung: Wenn Miteigentum untereinander übertragen wird, fällt dafür Grunderwerbsteuer an. Deren Höhe variiert von Bundesland zu Bundesland, liegt aber meistens um die fünf Prozent.

Junges Paar sitzt auf der Treppe inmitten von Renovierungsarbeiten
© istock/sturti/2016  Für junge Paare ist das sogenannte Bruchteilseigentum die einfachere Variante beim gemeinsamen Hauskauf.

Bei der zweiten Variante gründen Sie eine offizielle Gemeinschaft, zum Beispiel einen Verein, eine Genossenschaft oder eine GmbH. Und es ist diese Gemeinschaft, die die Immobilie erwirbt. Weit verbreitet ist die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Ins Grundbuch kommt als Eigentümerin dann diese GbR mit ihren Mitgliedern, aber nicht deren jeweiligen Anteile. Wie sich die Besitzverhältnisse im Einzelnen aufteilen, wird in einem separaten Gesellschaftervertrag geregelt. 

Die GbR-Variante hat den Vorteil, dass der Grundbucheintrag nicht jedes Mal geändert werden muss, wenn sich bei den Eigentümer*innen oder deren Anteil etwas verschiebt. Denn das ist nicht nur aufwendig, sondern kostet jedes Mal auch noch Geld.

Der Nachteil ist: Als GbR müssen Sie laut Gesetz Buch führen über alle Ausgaben, die das Haus betreffen. Das können Um- und Anbauten sein, aber auch regelmäßig anfallende Ausgaben wie Energiekosten. Dazu benötigen Sie zumindest Grundkenntnisse in Buchhaltung oder benötigen eine*n Steuerberater*in.

Zusammengefasst: Die GbR-Variante ermöglicht mehr Flexibilität, erzeugt aber einen höheren Verwaltungsaufwand. In einer Bruchteilsgemeinschaft ist es umgekehrt. Deshalb ist diese Variante immer dann empfehlenswert, wenn das Verhältnis der Beteiligten zueinander relativ sicher und stabil ist – zum Beispiel bei Paaren, die einen gemeinsamen Hauskauf vor der Ehe planen. Bei Personen, die Sie noch nicht lange kennen oder mit denen Sie sich nur für die gemeinsame Investition zusammentun, sind Sie mit einer GbR besser beraten.

Miteigentum erwerben: Auf den Grundbucheintrag kommt es an

Apropos Paare: So lange Sie nicht verheiratet sind oder in einer eingetragenen Lebensgemeinschaft leben, gelten für Sie dieselben Regelungen wie für Freund*innen, die Kollektiveigentum erwerben wollen. Das heißt: Wenn Sie Ihr Haus gemeinsam kaufen oder bauen, sollten besser beide Partner im Grundbuch stehen. Denn nur wer dort eingetragen ist, gilt als Eigentümer*in des Hauses und hat damit das Nutzungsrecht. Wie viel Arbeit, Geld und Herzblut der oder die andere investiert hat, ist völlig gleichgültig.

Im Einzelfall kann es aber trotzdem manchmal sinnvoll sein, nur einen Namen ins Grundbuch einzutragen. Zum Beispiel dann, wenn Sie nicht wollen, dass Kinder aus einer früheren Partnerschaft erbberechtigt sind (und sei es nur für den Pflichtteil). Einfach ausgedrückt: Wer nicht im Grundbuch steht, bei dem oder der gibt es auch nichts zu erben.

Grundsätzlich kommt es in jedem individuellen Fall auf so viele Details an, dass Sie sich unbedingt anwaltlich beraten lassen sollten, bevor Sie ein Haus im Kollektiv erwerben.

Gruppe Menschen diskutiert in einem Anwaltsbüro
© istock/skynesher/2020  Anwaltliche Hilfe kann Sie unterstützen, damit es nicht zu Rechtsstreitigkeiten kommt, wenn sich die Käufergruppe trennt.

Im Fall der Fälle: So vermeiden Sie die Teilungsversteigerung

Schließlich sollten Sie vor dem Kauf vertraglich festlegen, was passiert, wenn Ihre Gruppe doch einmal auseinanderbrechen sollte. Oder wenn Sie sich als Paar trennen. Wem gehört dann was? Wie geht es weiter mit der Immobilie? Wenn solche Fragen nicht geregelt sind und Sie keine Einigung mehr erzielen, bleibt nur noch der Weg der Teilungsversteigerung. Für alle Miteigentümer ist das aber fast immer die schlechteste Lösung. 

Denn die Teilungsversteigerung ist im Grunde nichts anderes als eine Zwangsversteigerung. Der Erlös wird unter den einzelnen Parteien aufgeteilt. Mit ihr lassen sich sowohl Bruchteilsgemeinschaften als auch Gesellschaften bürgerlichen Rechts auslösen, wenn die Partner*innen so zerstritten sind, dass sie keine andere Lösung finden. Der Erlös fällt aber – wie bei anderen Zwangsversteigerungen auch – meist sehr niedrig aus. Lassen Sie sich also vor dem Kauf professionell beraten. Damit es für alle glimpflich ausgeht, falls der Traum vom kollektiven Wohnglück doch einmal platzen sollte.

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