Zwei junge Frauen tragen persönliche Gegenstände durch ein Treppenhaus
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Wohnung untervermieten: Was ist erlaubt und was nicht?

Dagmar Sörensen
von Dagmar Sörensen, 19.08.2022

Die Kinder sind erwachsen und ausgezogen und plötzlich ist die Wohnung zu groß – aber Sie möchten gern darin wohnen bleiben. Oder eine Freundin sucht verzweifelt nach einer Bleibe und bei Ihnen wäre ein Zimmer frei. Oder Miete und Nebenkosten werden für Sie unbezahlbar. Oder Sie planen einen längeren Auslandsaufenthalt. Dürfen Sie Ihre Wohnung in solchen und anderen Fällen untervermieten? Lesen Sie hier, was erlaubt ist und was nicht, wie Sie vorgehen und was Sie beachten sollten. 

Themen in diesem Artikel

Auf den Punkt

Auf den Punkt

  • Einer Untervermietung müssen Vermieter*innen meist zustimmen. 
  • Bei berechtigtem Interesse der Mieter*innen muss die Zustimmung erteilt werden. 
  • Bei der Untervermietung der ganzen Wohnung kann die Zustimmung verweigert werden. 
  • Gegenüber den Vermieter*innen haften allein die Hauptmieter*innen. 
  • Ein Untermietvertrag ist empfehlenswert. 

Wann darf ich meine Wohnung untervermieten?

Ganz egal, warum Sie sich für eine Untervermietung eines Teils Ihrer Wohnung entscheiden: Sie benötigen meist die Zustimmung der Vermieter*innen. Wenn Sie ohne diese Erlaubnis untervermieten, riskieren Sie schlimmstenfalls sogar eine fristlose Kündigung. 

Das ist aber kein Grund zu erschrecken, denn einfach so „nein” sagen dürfen die Vermieter*innen nicht. Gemäß dem Paragrafen 553 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) haben Sie ein Recht auf Untervermietung, wenn „berechtigtes Interesse” vorliegt. Das liegt zum Beispiel schon vor, wenn: 

  • Sie sich die Miete mit jemandem teilen.  
  • Sie nicht gern allein wohnen möchten – zum Beispiel nach einer Trennung, dem Auszug der Kinder oder von Mitbewohner*innen bei einer Wohngemeinschaft. 
  • Sie längere Zeit im Ausland verbringen. 
  • Ihre Lebenspartnerin oder Ihr Lebenspartner einziehen möchte.  

Achtung: Die Zustimmung zur Untervermietung bezieht sich immer auf einen konkreten Fall. Sie können aus der Erlaubnis also nicht einfach ein grundsätzliches Einverständnis ableiten. Bei jedem Wechsel der Untermieter*innen, müssen Sie die Zustimmung erneut einholen. 

Wohnung untervermieten: Muss ich Steuern zahlen?

Wohnung untervermieten: Muss ich Steuern zahlen?

Die Einnahmen aus einer Untervermietung bis zu einer Höhe von 520 Euro jährlich sind steuerfrei. Gehen die Einkünfte aus der Untervermietung darüber hinaus, müssen Sie allerdings den gesamten Betrag versteuern. 

Wann darf ich meine Wohnung nicht untervermieten?

Nicht immer müssen Vermietende einer Untervermietung zustimmen. Es gibt einige Ausnahmen, nämlich wenn: 

  • die Wohnung bei Untervermietung überbelegt wäre: Pro Person sollten mindestens acht bis zehn Quadratmeter zur Verfügung stehen.  
  • die vorgesehenen Untermieter*innen für die Vermieter*innen unzumutbar sind. Beispiel: Die Person ist bereits wegen wiederholter Lärmbelästigung oder sogar wegen eines tätlichen Angriffs aufgefallen.  
  • die Wohnung zweckentfremdet und zum Beispiel als Büro oder Nagelstudio genutzt würde.  
  • die Wohnung tageweise als Ferienwohnung untervermietet werden soll.  
  • schon in Ihrem Mietvertrag eine Untervermietung ausgeschlossen wurde. 

Es gibt außerdem noch einen weiteren Sonderfall: Wenn Sie Hauptmieter*in einer Sozialwohnung sind und mehr als die Hälfte Ihrer Wohnung untervermieten wollen. Dann dürfen Sie zwar Ihre Wohnung untervermieten, aber nur an Personen, die ebenfalls einen Wohnberechtigungsschein, kurz WBS, haben. 

Junges Paar freut sich über die gemeinsame Wohnung
© istock/Studio4/2021  Über den Einzug der besseren Hälfte müssen Sie die Vermieter*innen informieren, verbieten können sie es in der Regel nicht.

Wann brauche ich keine Erlaubnis der Vermietenden?

Es gibt aber auch bestimmte Personen oder Situationen, bei denen die Zustimmung der Vermietenden nicht nötig ist. Nahe Verwandte zum Beispiel dürfen immer einziehen. Dazu gehören die Eltern, (Stief-)Kinder und Ehepartner*innen. Geschwister zählen allerdings nicht mehr zu den nahen Verwandten. Für den Einzug von Pflegepersonal benötigen Sie ebenfalls kein Einverständnis. 

Informieren müssen Sie die Vermieter*innen aber auch in diesen Fällen. Aber nicht, wenn Sie für mehrere Wochen Freunde oder Verwandte unentgeltlich bei sich wohnen lassen. Was über einen Zeitraum von sechs bis acht Wochen hinaus geht, könnte allerdings – ohne die Genehmigung – problematisch werden. Denn Vermietende haben das Recht zu erfahren, wer über einen längeren Zeitraum in ihrer Wohnung lebt. 

Wohnung untervermieten / Das solltest du beachten!  

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© Fewo Kompakt 

Die ganze Wohnung untervermieten: Geht das?

Sie möchten aufgrund der Arbeit oder eines Sabbaticals für längere Zeit ins Ausland? Und währenddessen Ihre ganze Wohnung untervermieten? Da sieht die Situation rechtlich etwas anders aus. Im Paragrafen 553 BGB ist nämlich ausdrücklich nur von der Untervermietung eines Teils der Wohnung die Rede.   

Wer seine ganze Wohnung untervermieten möchte, für den gilt Paragraf 540 BGB. Und der besagt, dass Vermieter*innen dem Wunsch auf Untervermietung der ganzen Wohnung nicht nachkommen müssen – und zwar auch dann nicht, wenn es sich um ein Ein-Zimmer-Apartment handelt. Ein bestehendes berechtigtes Interesse ändert daran nichts. Das schließt aber natürlich nicht unbedingt die Zustimmung der Vermieter*innen aus. 

Im Falle einer Absage bleiben Ihnen dann – je nach Situation – vielleicht noch diese zwei Möglichkeiten: 

  • Sie machen von Ihrem dreimonatigen Sonderkündigungsrecht Gebrauch und ziehen aus.  
  • Sie behalten doch zumindest ein Zimmer, beispielsweise, um persönliche Gegenstände und Möbel unterzustellen oder gelegentlich dort zu übernachten.  

Wer haftet: Hauptmieter*in oder Untermieter*in?

Als Hauptmieter*in tragen Sie auch bei Untervermietung die alleinige Verantwortung für die Wohnung. Sie haften für Schäden, auch wenn die Untermieter*innen sie verursacht haben. Und Sie sind verantwortlich für die volle Miete, ganz egal, ob Ihre Mitbewohner*innen verspätet oder gar nicht zahlen.  

Und was passiert, wenn Sie ausziehen möchte, die Untermieter*innen aber nicht? Das ist auch ganz allein Ihr Problem. Wenn Sie die Wohnung gekündigt haben, sind Sie auch verantwortlich dafür, sie pünktlich geräumt zu übergeben.  

Hauptmieterin und Untermieterin unterzeichnen einen Untermietvertrag
© istock/ljubaphoto/2020  Hauptmieter*innen sollten unbedingt einen schriftlichen Untermietvertrag abschließen.

Was sollte im Untermietvertrag stehen?

Bei einer Untervermietung werden zwei voneinander unabhängige Mietverträge abgeschlossen:  

  • zwischen Vermieter*in und Hauptmieter*in  
  • und zwischen Hauptmieter*in und Untermieter*in. 

Der Untermietvertrag gilt auch, wenn er nur mündlich abgeschlossen wurde. Das ist allerdings nicht zu empfehlen, da mündliche Vereinbarungen sich im Streitfall nur schwer nachweisen lassen.  

Der Untermietvertrag sollte folgende Punkte enthalten: 

  • Namen der Vertragsparteien 
  • Anschrift des Mietobjektes, gegebenenfalls mit Angabe des Stockwerks und Wohnungsnummer 
  • Genaue Angabe des Mietobjektes: Welche Räume stehen den Untermieter*innen allein zur Verfügung, welche werden gemeinsam genutzt 
  • Zustimmung der Vermieter*innen zur Untervermietung 
  • Mietdauer und Kündigungsfrist  
  • Höhe der Miete einschließlich Nebenkosten 
  • Kaution, nicht höher als drei Netto-Kaltmieten 
  • Anknüpfung an den Hauptmietvertrag, etwa hinsichtlich (Schönheits-)Reparaturen und Hausordnung   
  • Bei möblierter Vermietung: Inventarliste 
  • Übernahmeprotokoll 
  • Anzahl der ausgegebenen Schlüssel 
  • Unterschrift der Vertragsparteien  

Die Hauptmieter*innen können die Miete für die Untervermietung unabhängig davon festlegen, wie viel sie selbst zahlen. Sollte die Miete allerdings um mehr als 50 Prozent über der Hauptmiete liegen, könnte es sich schon um strafrechtlich relevanten Wucher handeln. 

Muster für einen Untermietvertrag finden Sie kostenlos im Internet, zum Beispiel hier

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