Bauherr bespricht mit Handwerkerteam die Baupläne
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Muskelhypothek: Was ist das? Was bringt das beim Hausbau?

Dagmar Sörensen
von Dagmar Sörensen, 06.12.2022

Die Zinsen für Immobiliendarlehen steigen, die Inflation macht sich auch bei Baumaterialien bemerkbar und sorgt insgesamt dafür, dass weniger Geld angespart werden kann. Und dann sind auch noch Handwerker*innen rar – alles zusammen genommen rückt der Traum vom Eigenheim für viele in weite Ferne. Eine Muskelhypothek könnte einen Ausweg bieten. Was das ist, wie sie funktioniert und was das finanziell ausmacht, erklären wir hier.

Themen in diesem Artikel

Auf den Punkt

Auf den Punkt

  • Der Begriff Muskelhypothek bezeichnet Eigenleistungen beim Bau.
  • Banken erkennen sie als Eigenkapital an.
  • Das führt zu geringerem Kapitalbedarf und günstigeren Konditionen.
  • Voraussetzungen sind handwerkliches Geschick und viel Zeit.

Was ist eine Muskelhypothek?

Muskelhypothek meint nichts anderes als Eigenleistungen beim Hausbau oder auch bei der Sanierung oder Renovierung einer Immobilie. Also das, was du selbst an Arbeit zur Errichtung oder Modernisierung deines Traumhauses beisteuern kannst. Das spart zum einen zumindest einen Teil der Kosten für Handwerker*innen. Zum anderen erkennen Banken diesen Einsatz auch als Eigenkapitalersatz an. Eine Muskelhypothek bringt also in doppelter Hinsicht Vorteile. 

Dabei zählt nicht nur, was du selbst erledigst. Die Leistungen von Familienmitgliedern und Freund*innen gelten genauso. Und das kann dann zu Einsparungen in Höhe von ein paar Tausend Euro führen.  

Hinweis: Für deine Baustelle brauchst du auf jeden Fall eine Person, die die Gesamtverantwortung einschließlich der Eigenleistungen trägt. Das können offizielle Bauleiter*innen, Architekt*innen oder qualifizierte Handwerksmeister*innen sein. Diese Person meldet dann in den meisten Bundesländern auch offiziell der Bauaufsichtsbehörde Baubeginn, Rohbaufertigstellung und endgültige Fertigstellung.  

Ein junges Pärchen plant in der Küche den Hausbau
© istock/zamrznutitonovi/2022  Eigenleistungen müssen gut geplant sein – sonst können sie den Hausbau teurer statt günstiger machen.

Wie wird Eigenleistung angerechnet?

In der Regel akzeptieren Banken ohne konkrete Nachweise oder Prüfungen Eigenleistungen zwischen fünf und fünfzehn Prozent der Baukosten, oft allerdings nur bis zu einer Höhe von maximal 20.000 bis 30.000 Euro.  

Anders sieht es aus, wenn die Kreditnehmer*innen beziehungsweise ihr „Team” selbst vom Fach sind und entsprechende Qualifikationen vorlegen können. In solchen Fällen erkennen Banken auch Eigenleistungen in größerem Umfang an. 

Aber: Viele Banken akzeptieren Muskelhypotheken überhaupt nur dann, wenn du eine Finanzierung auch ohne solche Arbeitseinsätze stemmen kannst!  

Was bringt eine Muskelhypothek?

Eine Muskelhypothek spart nicht nur das Geld für Handwerker*innen. Vielmehr erhöht sie in den Augen einer finanzierenden Bank auch die Eigenkapitalquote und verringert so die notwendige Kreditsumme. 

Und das wirkt sich sowohl positiv auf die Chancen einer Kredit-Zusage aus als auch auf die Kredit-Konditionen. Ein höherer Eigenkapitalanteil bedeutet nämlich geringere Zinsen. Das gilt insbesondere, wenn bestimmte Grenzen bei den Beleihungswerten – etwa 90, 80 oder sogar 60 Prozent – unterschritten werden. Der Grund dafür ist einfach: je geringer der Beleihungswert, umso kleiner das Kreditausfallrisiko für die Bank. Denn im Ernstfall einer Zwangsversteigerung kann das Darlehen mit höherer Wahrscheinlichkeit vollständig aus dem Verkaufserlös getilgt werden.

Beispiel: Dein geplantes Eigenheim soll 400.000 Euro kosten, du hast 70.000 Eigenkapital angespart. Ohne Eigenleistung musst du 330.000 Euro finanzieren, das sind 82,5 Prozent der Gesamtsumme. Anders ausgedrückt: Der Beleihungswert liegt bei 82,5 Prozent. Bei einer Muskelhypothek von 20.000 Euro, müsstest du nur 310.000 Euro finanzieren, das sind 77,5 Prozent der Gesamtsumme. Da die Beleihungsgrenze von 80 Prozent unterschritten wird, kannst du mit einem niedrigeren Kreditzins rechnen. 

Junge schwangere Frau betrachtet zufrieden das gerade fertig gestrichene Zimmer
© istock/supersizer/2022  Maler- und Tapezierarbeiten können gut als Eigenleistung eingebracht werden.

Eigenleistung berechnen: Wie geht das?

Um den Wert deiner Eigenleistung berechnen zu können, musst du den Stundenlohn in dem jeweiligen Gewerk kennen und wissen, wie viel Zeit die entsprechende Leistung in Anspruch nimmt. 

Beispiel: Ein Malfachbetrieb kalkuliert für das Tapezieren und Streichen der Wände 150 Arbeitsstunden à 40 Euro, also insgesamt 6.000 Euro an Lohnkosten. Für deine Eigenleistung kannst du denselben Stundensatz und damit die gesamten 6.000 Euro ansetzen. Allerdings wirst du als Laie oder Laiin vermutlich mehr Zeit benötigen; diese zusätzliche Zeit kannst du nicht als Muskelhypothek berechnen. 

Tipp: Bitte deine Bauplaner*innen, die vorgesehenen Eigenleistungen auszuweisen und lege den Plan der finanzierenden Bank vor. 

Wie viel Geld kann ich durch Eigenleistungen sparen?

Eigenleistungen lohnen sich vor allem bei Arbeiten, die mit ein bisschen handwerklichem Geschick selbst zu leisten sind, sonst aber mit hohen Lohnkosten verbunden wären. Vor allem Maler- und Tapezierarbeiten oder das Verlegen von Fußböden bieten sich an. Andere Arbeiten erfordern dagegen mehr Geschick und Fachwissen. Folgende Tabelle liefert dir Anhaltspunkte, wie viel Geld du mit deiner Eigenleistung sparen kannst:  

Tätigkeit Stundenlohn Fachbetrieb Mögliche Ersparnis 
Maler- und Tapezierarbeiten40 Euro6.000 - 8.000 Euro
Fußboden verlegen40 Euro2.000 - 4.000 Euro
Trockenbau/spachteln und
schleifen von Rigips-Platten
40 Euro4.000 - 6.000 Euro
Türen und Fenster einsetzen100 Euro pro Fenster/Tür2.000 - 3.000 Euro
Fliesenarbeiten50 Euro3.500 - 5.000 Euro
Gestaltung der Außenanlagen35 Euro2.000 - 4.000 Euro

Tipp: Arbeiten an tragenden Wänden oder am Dachstuhl solltest du unbedingt Fachleuten überlassen. Gleiches gilt für alle Arbeiten, bei denen Mängel zu gravierenden Folgen führen können. Das sind insbesondere die Bereiche Elektrik, Heizung, Gas und Wasser. Hier können eventuelle Schäden zu Problemen mit der Versicherung führen. Allenfalls kannst du als Hilfskraft den Profis zuarbeiten und so den Stundenlohn für die sonst notwendigen Helfer*innen einsparen. Damit muss die Handwerksfirma natürlich einverstanden sein. 

Elektriker kontrolliert die Anschlüsse in einem Sicherungskasten
© istock/lovro77/2016  Arbeiten an der Elektrik solltest du unbedingt Fachleuten überlassen.

Was spricht gegen Eigenleistungen?

Wer sein Traumhaus mittels Eigenleistungen günstiger bauen möchte, braucht handwerkliches Geschick und viel, viel Zeit – eine realistische Einschätzung deiner Fähigkeiten und deiner zeitlichen Möglichkeiten ist daher enorm wichtig!  

Beim Hausbau müssen die einzelnen Gewerke wie Zahnräder ineinandergreifen. Wenn dein Betrag sich verzögert oder fehlerhaft ausgeführt ist, kann das den ganzen Bauablauf durcheinanderbringen. Dann verzögert sich nicht nur der Einzugstermin. Eventuell musst du deine Eigenleistung sogar noch von Profis teuer nacharbeiten lassen.  

Tipp: Übernimm nur solche Arbeiten, die möglichst wenig bis gar keinen Einfluss auf andere Gewerke haben. Auf der sicheren Seite bist du, wenn deine Eigenleistungen erst nach Fertigstellung und Abnahme des Hauses beginnen.   

Weiterer wichtiger Punkt: Bei einer Muskelhypothek gibt es keine Gewährleistung. Deshalb sollte der Vertrag mit dem Bauunternehmen genaue Formulierungen enthalten, welche Leistungen Handwerker*innen erbringen und welche du übernimmst. Es kann sich lohnen, den Vertrag vor der Unterschrift durch auf Baurecht spezialisierte Anwält*innen überprüfen zu lassen. So stellst du sicher, dass dein Bauunternehmen nicht etwa Gewährleistungen auf dich abwälzt, die es eigentlich selbst übernehmen müsste. 

Kann ich Eigenleistungen steuerlich geltend machen?

Eigenleistungen beim Bau deines eigenen Hauses lassen sich nicht steuerlich absetzen. Nur bei vermieteten Immobilien oder solchen, die zukünftig vermietet werden sollen, kannst du deinen Zeitaufwand und gegebenenfalls Materialkosten geltend machen. 

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