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Grundsteuerreform: Was ändert sich und wer ist betroffen?

Anna Ostrowska
von Anna Ostrowska, 18.10.2022

Straßen sanieren, Schulen erhalten, neue Spielplätze bauen, Feuerwehr ausstatten – das und mehr finanzieren Städte und Gemeinden über ihre Steuereinnahmen. Vor allem mit der Grundsteuer. Diese wurde 2019 umfassend reformiert und soll ab 2025 die bisherige Regelung ablösen. Dazu müssen Besitzer*innen von Immobilien und Grundstücken schon jetzt ihren Teil beitragen. Was ändert sich für sie? Sind auch Mieter*innen betroffen? Und was hat es überhaupt mit der Grundsteuer auf sich? Das machen wir hier klar. 

Themen in diesem Artikel

Auf den Punkt

Auf den Punkt

  • 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die Grundstückbewertung für verfassungswidrig und verlangte eine Neuregelung. 
  • Die angepassten gesetzlichen Richtlinien zur Bewertung des Grundbesitzes gelten ab 2025. 
  • Grundeigentümer*innen müssen zwischen 1. Juli 2022 und 31. Januar 2023 eine Erklärung zur Feststellung des Grundwertes beim Finanzamt abgeben. 
  • Bis 2025 erhalten die Grundbesitzer*innen die neuen Grundsteuerbescheide. 
  • Wie sich die Reform auf die individuelle Höhe der Grundsteuer auswirkt, ist noch nicht absehbar. Wahrscheinlich wird’s für manche teurer, für andere günstiger. 

Was ist die Grundsteuer?

In Deutschland gibt es mehr als vierzig verschiedene Steuerarten – und die Grundsteuer ist eine davon. Sie gehört zu der sogenannten Gemeindesteuer. Städte und Gemeinden finanzieren mit den Einnahmen daraus zum Beispiel Büchereien und andere öffentliche Angebote. Weitere Gemeindesteuerarten sind zum Beispiel die Gewerbesteuer, Vergnügungssteuer und Hundesteuer

Die Grundsteuer müssen Grundeigentümer*innen einmal pro Jahr bezahlen. Fällig wird sie für bebaute und unbebaute Grundstücke, Immobilien sowie für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Die Höhe der Steuer variiert je nach Standort, ist aber immer abhängig von der Wohn- beziehungsweise Grundfläche.  

Übrigens: Neben der Grundsteuer gibt es noch die Grunderwerbsteuer. Diese gehört allerdings nicht zu den Gemeindesteuern, sondern zu den Ländersteuern. Sie wird einmalig bei dem Kauf einer Immobilie oder einer Fläche erhoben. 

Zwei junge Bauern stehen mit Tablet in einem Weizenfeld
© istock/artiemedvedev/2017  Auch Land- und Forstwirtschaftsbetriebe sind von der Grundsteuerreform betroffen.

Warum wurde die Grundsteuer reformiert?

Viele Gemeinden berechnen die Grundsteuer nach ihren eigenen Regeln. Hinzu kommt: Bei der bisherigen Bewertungsmethode gelten zum Teil Einheitswerte von 1964 und in den neuen Bundesländern sogar noch welche aus dem Jahr 1935. Deshalb gibt es große Unterschiede bei der Besteuerung von vergleichbaren Grundstücken – sogar innerhalb ein und derselben Gemeinde.  

Beispiel: In Offenbach beträgt die Grundsteuerschuld für Wohnung A mit 73 Quadratmetern 132 Euro pro Jahr. Für die nur etwas größere Wohnung B (83 Quadratmeter) in unmittelbarer Nachbarschaft liegt sie hingegen bei deutlich höheren 450 Euro pro Jahr. 

Mit dieser steuerlichen Ungleichbehandlung soll Schluss sein – das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 das Verfahren zur Erhebung der Grundsteuer für verfassungswidrig. Deshalb wurde das sogenannte Bundesmodell für die Grundsteuer neu entwickelt. Fast alle Länder haben es übernommen – bis auf Niedersachsen, Hamburg, Hessen, Baden-Württemberg und Bayern. Sie haben eigene Bewertungsmodelle eingeführt, welche aber mit den neuen Gesetzen zur Bewertung der Grundsteuer übereinstimmen. Sachsen und Saarland wenden zwar das Bundesmodell an, aber mit einer veränderten Steuermesszahl

Grundsätzlich gilt ab 2025: Wer mehr hat, soll auch mehr zahlen. Außerdem soll der tatsächliche Wert der Grundfläche oder der Immobilie bei der Bewertung eine größere Rolle spielen. Wie zum Beispiel die Lage: Steht das Gebäude in einer strukturschwachen Region oder in der gefragten Gegend einer Großstadt? 

Fragen Sie den Steuerchatbot!

Fragen Sie den Steuerchatbot!

Die Finanzverwaltung der Länder und des Bundes hat speziell für die Fragen rund um die Grundsteuer einen Steuerchatbot eingerichtet. Das ist ein virtueller Assistent, der Ihre Fragen zur Grundsteuer beantwortet. Das Onlineprogramm kann Sie aber nicht steuerlich beraten. 

Was ändert sich 2022?

Alle Immobilien- und Grundflächenbesitzer*innen müssen bis zum 31. Januar 2023 eine neue Feststellungserklärung beim Finanzamt einreichen. Und zwar bei dem, das für den Standort der Immobilie oder des Grundstücks zuständig ist. Sinn und Zweck der Erklärung ist die neue Feststellung des Grundbesitzwertes. 

Das Finanzamt prüft diese und schickt danach den sogenannten Grundsteuerwertbescheid raus. Das Schreiben gibt Auskunft darüber, was zu versteuern ist. Aber die Höhe der Steuern bleibt noch im Dunkeln. 

Denn: Bis 2024 entscheiden die Kommunen noch über den Hebesatz – der Faktor, mit dem der Grundwert und die Steuermesszahl multipliziert werden – und damit auch über das Ausmaß der Grundsteuer. Die Steuermesszahl hängt von der Grund- und Bauart ab:  

  • Sie beträgt in den meisten Bundesländern 0,031 Prozent für Ein- und Mehrfamilienhäuser und Wohnungen oder 0,034 Prozent für unbebaute Grundstücke oder Betriebsgrundflächen.  
  • In Saarland und Sachsen ist sie höher.  
  • Für Genossenschaften, WBS-Wohnungen und Ähnliches gibt es Steuerermäßigungen. 

Die Höhe der Grundsteuer ergibt sich aus der Formel Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz. Nach der Neuberechnung der Grundsteuer erhalten die Grundeigentümer*innen den Bescheid über den Grundsteuerbetrag, der ab dem 1. Januar 2025 jährlich fällig sein wird. Für die einen kann es teurer werden, für die anderen günstiger. 

Eine junge Frau misst mit einem Theodolit
© istock/sturti/2020  Grundstücke werden mit Theodoliten vermessen – wegen der geplanten Grundsteuer C sollten sich manche Investor*innen mit der Bauplanung beeilen.

Neu ist außerdem, dass die Gemeinden die Grundsteuer C erheben dürfen. Das ist eine Art Strafsteuer für unbebaute, aber bereits baureife Flächen. Sie soll Immobilienspekulationen mit Grundstücken in begehrten Städten mit Wohnungsmangel verhindern. So haben Eigentümer*innen in Hamburg nur noch fünf Jahre Zeit, um einen Bebauungsplan vorzulegen. Ohne diesen werden sie sonst zur Kasse gebeten. Bis auf Bayern wollen alle Bundesländer die Bußsteuer in der einen oder anderen Art erheben. 

Wer ist von der Reform betroffen?

Eigentlich zahlen die Grundeigentümer*innen die Grundsteuer. Falls sie aber ihre Fläche oder Immobilie vermieten beziehungsweise verpachten, können Sie die Steuer auf die Mieter*innen oder Pächter*innen abwälzen – über die Betriebskosten. Wenn Sie als Mieter*in die Grundsteuer finanzieren, kann es sein, dass Sie bald tiefer in die Tasche greifen müssen. Kleiner Trost: Wenigstens mit dem ganzen Papierkram haben Sie nicht zu tun – für die Abgabe der neuen Grundsteuererklärung sind die Vermieter*innen zuständig. 

Übrigens: Vermieter*innen, Land- und andere Betriebe können die Grundsteuer als Betriebs- oder Werbungskosten steuerlich absetzen

Erklärung zur Grundsteuerreform in ELSTER 

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© ELSTER 

Grundsteuererklärung abgeben: So geht’s

Sie reichen die Feststellungserklärung online über die kostenlose Steuerplattform Elster ein. Für Privateigentümer*innen aus den Bundesländern, die das Bundesmodell übernommen haben, gibt es zudem den vereinfachten Onlineservice „Grundsteuererklärung für Privateigentum”. Das trifft auf die folgenden elf Bundesländer zu: 

  • Berlin 
  • Brandenburg 
  • Bremen 
  • Mecklenburg-Vorpommern 
  • Nordrhein-Westfalen 
  • Rheinland-Pfalz 
  • Saarland 
  • Sachsen 
  • Sachsen-Anhalt 
  • Schleswig-Holstein 
  • Thüringen 

Sie finden fast alle für die Erklärung benötigten Angaben im Bauantrag, Kaufvertrag oder im Grundbuchauszug. Den sogenannten Bodenrichtwert – der Wert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens – können Sie im Onlineatlas Boris-D abrufen. Im Zweifelsfall wenden Sie sich an eine Steuerfachkraft.  

Weitere Informationen bekommen Sie auf dieser Webseite des Bundesfinanzministeriums

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