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Möglich, aber oft nicht ganz einfach: Darauf sollten Sie achten bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Bianca Sellnow
von Bianca Sellnow, 06.02.2019

Ein schöner Garten, mehr Platz für die Kinder oder einfach im Haus machen können, was Sie wollen. Um Ihren Traum vom Eigenheim zu erfüllen, brauchen Sie nicht unbedingt große Rücklagen. Eine Baufinanzierung ist sogar ganz ohne Eigenkapital möglich. Aber: Diese sogenannte Vollfinanzierung eines Hauskaufs ist teuer und damit risikoreich. Hier lesen Sie, wann davon eher abzuraten ist und unter welchen Voraussetzungen sie trotzdem sinnvoll sein kann.

 

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Vorab erklärt: Was eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedeutet

Wer ein Haus bauen möchte, erhält eigentlich nur dann eine Finanzierung, wenn er mindestens 20 Prozent eigenes Geld beisteuert. So lautet eine Grundregel vieler Banken. Doch manche Finanzinstitute bieten auch die Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital an. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten:

Finanzierung eines Hausbaus zu 100 Prozent: Hierbei übernimmt die Bank die kompletten Baukosten. Darüber hinaus fallen aber noch weitere Ausgaben an, die Sie aus eigener Tasche zahlen müssen. Diese sogenannten Erwerbsnebenkosten bestehen beispielsweise aus der Grunderwerbsteuer, Kosten für Notar und Makler sowie den Gebühren für einen Eintrag ins Grundbuch.

Baukredit inklusive Erwerbsnebenkosten zu 105-110 Prozent: Bei dieser Variante rechnet die Bank die Erwerbsnebenkosten in die Finanzierung mit ein. Sie selbst zahlen also gar nichts mehr dazu.

Welche Vor- und Nachteile eine Vollfinanzierung hat

Nur die Erwerbsnebenkosten auf eigene Rechnung zu zahlen oder sogar alles von der Bank finanzieren zu lassen – das hört sich verführerisch an. Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital hat aber ihre Tücken und eignet sich deshalb nur in ganz bestimmten Fällen.

Nachteile beim Hauskredit ohne Eigenkapital:

Bei einer Vollfinanzierung zahlen Sie höhere Zinsen und Gebühren als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Warum? Weil Ihr Kreditgeber Ihnen mehr Geld leiht und damit ein höheres Verlustrisiko eingeht. Schließlich muss er sich für den Fall absichern, dass Sie Ihm Ihre Schulden eines Tages – warum auch immer – nicht zurückzahlen können. Besonders teuer wird es, wenn die Bank auch die Erwerbsnebenkosten mit übernimmt. Für Sie heißt das:

  • Die Rückzahlung des Kredits dauert in der Regel deutlich länger.
  • Sie müssen monatlich eine höhere Rate zahlen. Dadurch haben Sie weniger Geld für den täglichen Bedarf und ein größeres Risiko, in Zahlungsschwierigkeiten zu geraten.
  • Die Anschlussfinanzierung wird teuer: Ein Baukredit hat in der Regel für eine bestimmte Zeit einen festen Zinssatz, zum Beispiel zehn oder 20 Jahre lang. Was danach von der Kreditsumme übrig ist, nennt man Restschuld. Diese muss neu finanziert werden. Unter Umständen erhöhen sich bis dahin aber die Zinsen. Schon ein Prozent mehr kann Ihre neue Kreditrate dann deutlich erhöhen. Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital fällt das besonders ins Gewicht, da die Restschuld meist sehr hoch ist.

Vorteile der Vollfinanzierung:

  • Ihr Traum vom Haus wird auch mit wenigen oder ganz ohne Rücklagen wahr.
  • Erspartes können Sie in der Hinterhand behalten und bleiben so flüssig.
  • Sie brauchen nicht lange zu warten, bis genug Eigenkapital vorhanden ist.

Spezialfälle: Wann Bauen ohne Eigenkapital sinnvoll sein kann

Banken vergeben einen Hauskredit nur nach eingehender Prüfung Ihrer finanziellen Verhältnisse. Setzen Sie kein eigenes Geld ein, sollte Sie deshalb möglichst viele dieser Voraussetzungen erfüllen:

  • Sie als Kreditnehmer haben ein hohes Einkommen.
  • Ihre Arbeitsstelle ist sehr sicher.
  • Schon beim Bau achten Sie auf die künftige Wertsteigerung.
  • Sie verdienen nicht nur viel, sondern fangen auch früh mit der Finanzierung an.

Bauherren brauchen ein hohes Einkommen. Wie bereits gesagt, vergrößert ein Hauskauf ohne Eigenkapital das Ausfallrisiko für die Bank und führt deshalb zu höheren Raten. Daher bewilligt sie Ihnen eine Vollfinanzierung eher, wenn Sie finanziell gut dastehen. Das heißt: Nur, falls Ihr Konto am Monatsende immer deutlich im Plus liegt, sollten Sie eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt in Erwägung ziehen.

Ein Paar macht Pause beim Auspacken der Umzugskartons
Für einen guten Start im Eigenheim sollten Sie die monatlichen Kosten problemlos stemmen können.

Eine sichere Arbeitsstelle ist wichtig. Neben der reinen Höhe Ihres Einkommens zählt auch, wie sicher es ist. Feste Arbeitsverträge sind deshalb besser als befristete. Ein kaum kündbarer Job, beispielsweise als Beamter, vergrößert zusätzlich die Chancen auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Das Haus sollte Potenzial haben. Bauen Sie Ihr Eigenheim in einer top Lage, die eine deutliche Wertsteigerung erwarten lässt? Dann wird die Bank Ihnen eher die gewünschten Mittel bewilligen. Der Grund: Sollten Sie im Laufe der Jahre zahlungsunfähig werden, können Sie Ihre Immobilie mit Gewinn verkaufen. Dann haben Sie zwar kein Eigenheim mehr, aber immerhin auch weniger oder gar keine Schulden.

Früh anfangen lohnt sich. Besonders geeignet ist die Baufinanzierung ohne Eigenkapital für junge Menschen, die bereits viel verdienen. Sie konnten bisher vielleicht noch keine Rücklagen ansammeln, die sie als Eigenkapital einsetzen. Aber mit einem hohen Einkommen haben sie den finanziellen Spielraum, um die hohen Kreditraten einer Vollfinanzierung zu bezahlen.

Darauf sollten Sie bei einer Vollfinanzierung achten

Da eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital mehr kostet, sind gute Vertragsbedingungen besonders wichtig. Dabei ist zu beachten:

  • Niedrige Zinsen zahlen sich aus. Schon kleine Zinsunterschiede machen über die Jahre enorme Unterschiede aus. Deshalb sollten Sie ruhig auf jedes halbe Prozent achten.
  • Die Laufzeit sollte möglichst lang sein. Derzeit befinden wir uns in einem Niedrigzinsumfeld. Es lohnt sich daher, Kredite möglichst lange fest zu verzinsen.

Darum ist ein Baukredit mit Eigenkapital besser

Mit Eigenkapital ist es einfacher, einen Kredit zu bekommen. Außerdem verringert es die Gesamtkosten der Finanzierung. Denn je weniger Geld Sie sich von der Bank leihen müssen, desto mehr sparen Sie später bei den monatlichen Raten und Zinsen. Und: Sie können Ihre Schulden schneller zurückzahlen.

Sie möchten Ihren Baukredit möglichst klein halten? Dann ist es auch möglich, 30 oder 40 Prozent Eigenkapital zu zahlen, das aus mehreren Quellen stammen kann. Vielleicht haben Sie einen Bausparvertrag, einen Fondssparplan oder können einen privaten, zinsfreien Kredit aufnehmen. Je mehr Eigenkapital Sie beim Hausbau bereitstellen, umso mehr sparen Sie bei den Finanzierungskosten. Oder behalten Sie einfach zusätzliches Geld als Rücklage, falls einmal Renovierungen nötig werden oder Ihr Einkommen überraschend sinkt.

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