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Zinsen für die Zukunft: So funktioniert ein Forward-Darlehen

Tanja Viebrock
von Tanja Viebrock, 02.12.2019

Auf steigende Zinsen wetten? Das klingt nach einer ziemlich dubiosen und riskanten Finanz-Zockerei. Die Praxis ist aber unter Häuslebauern durchaus verbreitet – und völlig legal. Forward-Darlehen nennt sich das Ganze: Eine Form der Anschlussfinanzierung, bei der man sich die aktuellen Zinsen für einen Baukredit sichert, den man erst in ein paar Jahren braucht. Zugegeben: Ein Risiko ist tatsächlich dabei, aber es gibt auch Vorteile. Die Klarmacher erklären, wie es funktioniert und worauf Sie dabei achten sollten.

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Was ist ein Forward-Darlehen?

Des einen Freud ist bekanntermaßen des anderen Leid – das gilt auch für das Zinstief. Wer sich gerade mit dem Gedanken trägt, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, freut sich über niedrige Zinsen für Immobilienfinanzierungen. Wer schon im Eigenheim wohnt und seinen Baukredit noch abträgt, ärgert sich: Für seine alte Finanzierung muss er eventuell deutlich höhere Zinsen zahlen. Und bis es Zeit für die Anschlussfinanzierung wird, ist es mit den Niedrigzinsen womöglich schon wieder vorbei.

Für solche Situationen wurde das Forward-Darlehen erfunden: Eine Immobilienfinanzierung, die man quasi im Voraus abschließt, um sich günstige Zinsen zu sichern. Doch bevor Sie jetzt auf die Idee kommen, direkt schon mal einen solchen Kredit auf Vorrat abzuschließen, weil Sie in ein paar Jahren bauen möchten: Das geht leider nicht. Ein Forward-Darlehen gibt es nur als Anschlussfinanzierung. Sie müssen also schon eine laufende Immobilienfinanzierung haben, die bis zum Ende der Zinsbindungsfrist noch nicht abbezahlt sein wird.

Einfach erklärt: Zinsbindung bei der Immobilienfinanzierung

Einfach erklärt: Zinsbindung bei der Immobilienfinanzierung

Wenn Sie einen Immobilienkredit aufnehmen, vereinbaren Sie mit der Bank eine Zinsbindung für eine bestimmte Laufzeit, zum Beispiel für zehn Jahre. So lange sind die Zinsen für Ihren Kredit festgeschrieben. Sie zahlen genau den Prozentsatz, den Sie beim Kreditabschluss vereinbart haben, sogar wenn die Zinsen zwischenzeitlich steigen. Das gilt allerdings ebenso bei mittlerweile gesunkenen Zinsen.

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ist ein Baukredit oft noch nicht vollständig abbezahlt. Für den noch offenen Betrag müssen Sie dann die Kreditkonditionen mit der Bank neu aushandeln. Oder Sie lösen den Restbetrag mit einem anderen Kredit ab.

Zum Ende der Zinsbindung müssen sich Eigenheimbesitzer dann entscheiden: Entweder Sie führen die Finanzierung mit dem bisherigen Kreditgeber fort – das nennt man auch Prolongation – oder sie suchen sich einen neuen Baufinanzierer mit besseren Konditionen. Und das geht mit dem Forward-Darlehen auch schon bis zu drei Jahre vor dem Auslaufen der ersten Finanzierung – sowohl bei der alten Bank als auch bei einem anderen Anbieter. Bei manchen Baufinanzierern ist der Abschluss sogar fünf Jahre im Voraus möglich.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

Im Prinzip läuft ein Forward-Darlehen nicht anders ab als eine ganz normale Anschlussfinanzierung. Nur, dass sie schon Jahre vor dem Ende des laufenden Baukredits abgeschlossen wird. Während der Forward-Periode – so nennt sich der Zeitraum zwischen Abschluss des Kreditvertrags und dem Beginn seiner Laufzeit – fallen keine Kosten für die neue Finanzierung an. 

Sie zahlen also einfach wie gehabt jeden Monat die Rate für Ihren alten Baukredit. Wenn der ausläuft, beginnt die Laufzeit des längst abgeschlossenen Forward-Darlehens:

  1. Das Geld wird ausgezahlt.
  2. Sie lösen damit die Restschuld aus der alten Baufinanzierung fristgerecht ab und
  3. zahlen ab dann die beim Vertragsabschluss vereinbarte monatliche Kreditrate.
Glaskugel, in der ein kleines Modell-Häuschen zu sehen ist
© istock/tzahiV/2017  Wie entwickeln sich die Bauzinsen in der Zukunft? Das ist die entscheidende Frage beim Forward-Darlehen.

Wann lohnt sich so ein Kredit im Voraus?

Die Zinsen für ein Forward-Darlehen orientieren sich an den Bauzinsen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Ist Baugeld gerade günstig zu haben, können Sie auch ein Forward-Darlehen mit ähnlich niedrigen Zinsen abschließen. Ein Forward-Darlehen lohnt sich also immer dann, wenn Sie damit rechnen, dass die Zinsen bis zum Ablauf Ihrer Zinsbindungsfrist steigen werden. 

Das Risiko dabei: Anstatt zu steigen, können die Zinsen bis zum Ende Ihrer Zinsbindungsfrist sinken. In dem Fall müssen Sie trotzdem den höheren Zinssatz bezahlen, den Sie beim Abschluss Ihres Forward-Darlehens vereinbart haben. Denn Vertrag ist nun mal Vertrag. Mehr dazu lesen Sie weiter unten im Abschnitt zu den Nachteilen.

Preis für die Sicherheit: der Zinsaufschlag

Natürlich geben die Banken die Zinsgarantie nicht aus reiner Nettigkeit. Unterm Strich ist ein Forward-Darlehen immer etwas teurer als eine normale Baufinanzierung mit gleichem Zinssatz. Denn die Banken verlangen für die Wartezeit bis zur Auszahlung einen sogenannten Zinsaufschlag. Sie bezahlen während der Zeit zwischen Abschluss und Auszahlung des Forward-Darlehns nichts. Doch für jeden Monat  bis zur Auszahlung wird ein kleiner Aufschlag fällig, der aber erst später den tatsächlichen Zinssatz erhöht.

Das sollten Sie im Hinterkopf behalten, wenn Sie abwägen, ob sich ein Forward-Darlehen für Sie lohnt oder nicht. Wenn sich an den Zinsen bis zum Ende der alten Zinsbindungsfrist nichts ändert, kommen Sie mit einer herkömmlichen Baufinanzierung günstiger weg.

Fünf unterschiedlich hohe Münzstapel auf denen jeweils ein Modell-Häuschen steht. Darüber hält eine Hand einen aufwärts zeigenden Pfeil, der steigende Zinsen symbolisiert.
© istock/Tinnakorn Jorruang/2019  Wenn steigende Bauzinsen absehbar sind, ist ein Forward-Darlehen sinnvoll.

Was kostet mich die Zinsgarantie?

Um die Kosten für ein Forward-Darlehen zu berechnen, müssen Sie diese drei Faktoren kennen:

  • den Zinssatz (auch Sollzins genannt)
  • den Zinsaufschlag
  • die Vorlaufzeit bis zur Auszahlung

Der Zinsaufschlag ist ein von der Bank festgelegter Wert, meist zwischen 0,01 und 0,05 Prozent, der für jeden Monat bis zur Auszahlung auf den Sollzins aufgeschlagen wird. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher fällt also der Aufschlag aus.

Ein Rechenbeispiel: 

Beträgt der Zinsaufschlag zum Beispiel 0,02 Prozent, würden bei einer 24-monatigen Forward-Periode 0,48 Prozentpunkte (24 x 0,02) auf den Sollzins aufgeschlagen werden. Bei einem Sollzins von 2 Prozent wäre der endgültige Zinssatz also 2,48 Prozent. 

Wenn Sie ein Forward-Darlehen über 50.000 Euro mit einer Laufzeit von 10 Jahren zu den oben beschriebenen Konditionen abschließen, würden Zinskosten in Höhe von 6.431,75 Euro anfallen. 

Für einen vergleichbaren normalen Baukredit mit dem gleichen Zinssatz von 2 Prozent, bei dem kein Zinsaufschlag für ein Forward-Darlehen fällig wird, würden die Zinskosten 5.159,44 Euro betragen.

Vorteile und Nachteile des Forward-Darlehens

Der Vorteil des Forward-Darlehens ist klar: Wenn die Zinsen günstig sind, dann können Sie sich diese für Ihre Anschlussfinanzierung sichern, obwohl die erst in ein paar Jahren ansteht. Ab wann ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden kann, hängt vom jeweiligen Anbieter ab. Bei manchen ist der Abschluss mit bis zu fünf Jahren Vorlauf möglich. Spätester Zeitpunkt für den Abschluss ist ein Jahr bevor die Zinsbindung der alten Immobilienfinanzierung endet.

Der Vorteil der Planungssicherheit kann sich allerdings zum Nachteil umkehren, wenn die Zinsen bis zur Auszahlung nicht steigen oder sogar noch weiter sinken. Dann kostet Sie das Forward-Darlehen nämlich mehr, als wenn Sie einfach noch mit der Anschlussfinanzierung gewartet hätten. 

Denn: Wenn Sie ein Forward-Darlehen abgeschlossen haben, müssen Sie es auch annehmen. Und zwar zu den vereinbarten Konditionen. Falls Sie das nicht tun, verlangt die Bank eine hohe Entschädigung – auch wenn es noch Jahre bis zum Auszahlungstermin dauert. Sofern Sie nicht über hellseherische Fähigkeiten verfügen, sollten Sie sich deshalb unbedingt mit dem Thema Zinsentwicklung auseinandersetzen, bevor Sie ein Forward-Darlehen abschließen. Und selbst dann bleibt ein gewisses Risiko, dass sich die Zinsen doch anders entwickeln, als angenommen. Dessen sollten Sie sich bewusst sein.

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