Immobilienpreise im Höhenflug

29.11.2016 | Redaktion Hanseatic Bank Magazin | Kategorie Allgemeines

Boom, Stagnation oder Rückgang? Ist der Kauf von Immobilien noch sinnvoll? Werden Immobilien wieder billiger? Welche Alternativen bieten sich?

Boom ist okay – Blase nicht!
Der Immobilienmarkt verzeichnet Rekordumsätze. Gegenüber dem Vorjahr erhöhte sich der Geldumsatz in 2015 um rund 16 Prozent, das geht aus der aktuellen GEWOS-Immobilienmarktanalyse hervor. Gleichzeitig koppeln sich die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser immer weiter von der Mietpreisentwicklung ab. Die Finanzierung von Immobilien ist weiterhin außergewöhnlich günstig, und die privaten Geldvermögen sind so groß wie nie zuvor. Das sind gute Voraussetzungen für eine gefährliche Immobilienblase.

Trotz vorhandener Voraussetzungen droht keine Immobilienblase.
Die Marktbeobachter der deutschen Notenbank sehen indes keine akute Gefahr, halten die Lage jedoch für angespannt. Auch der regelmäßig erhobene empirica-Blasenindex schlägt nicht Alarm. Das Forschungsinstitut geht erst von einer Blase aus, wenn die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen, wenn die Kaufpreise schneller als die Einkommen steigen, wenn in spekulativer Erwartung immer mehr Kredite aufgenommen und immer mehr Wohnungen gebaut werden. Tatsächlich steigen die Neubauzahlen. Ein neues staatliches Förderprogramm in Form eines Baukindergeldes soll den Neubau von Wohnungen sogar noch zusätzlich ankurbeln. Dahinter steckt jedoch der Gedanke, dass die steigenden Immobilienpreise und Mieten die Folge des eklatanten Mangels an Wohnungen in den Groß- und Universitätsstädten sind. Dieser wiederum resultiert aus den viel zu niedrigen Neubauzahlen der vergangen Jahre.

Nachholbedarf: Jahrelang wurde viel zu wenig gebaut.
Immobilienwirtschaftliche Verbände weisen seit Jahren darauf hin, dass jährlich rund 400.000 neue Wohnungen gebraucht werden. Gebaut wurden im Jahr 2009 aber nur 158.987 Wohnungen. Das war der tiefste Stand der Baufertigstellungen seit Beginn der Statistik. Zwar steigen die Fertigstellungszahlen seit dem wieder, aber viel zu langsam. Gegenüber dem Höchststand im Jahr 1973 mit 810.444 neu gebauten Wohnungen wirken die aktuellen Zahlen aus dem Jahr 2015 mit 247.722 geradezu bescheiden. Diese markante Differenz ist unter anderem ein Grund für den Engpass auf dem Wohnungsmarkt und die derzeit boomende Immobilienbranche.

Richtlinien zur Kreditvergabe begrenzen die gefährlichen Auswirkungen des Immobilien-Booms.
Seit dem März 2016 sorgt geltendes Recht dafür, dass Häuslebauer sich bei einem Immobiliendarlehen finanziell nicht übernehmen. Banken und Sparkassen müssen nachweisen, dass der Schuldner den Kredit dauerhaft bedienen kann. Überdies hat das Bundesfinanzministerium einen neuen Maßnahmenkatalog erarbeitet, der unter anderem eine Obergrenze für das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Immobilienwert und einen festgesetzten Tilgungszeitraum vorsieht.

Der Immobilien-Boom gerät an seine natürlichen Grenzen.
Nach mehreren Jahren mit einer sehr hohen Marktdynamik hat der Handel größerer Wohnungsbestände stark abgenommen. Das ist Ergebnis einer Untersuchung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Die Großanbieter von Mietwohnungen – oft in den Hochhäusern der Trabantensiedlungen von Großstädten – merken es zuerst. Sie müssen sich mit ihrem Angebot und den geforderten Mieten an den finanziellen Möglichkeiten ihrer Zielgruppe orientieren. Genauso verhält es sich in anderen Marktsegmenten. Zwar meldet der Immobilienverband Deutschland IVD, die Wohneigentumspreise seien in den 14 deutschen Metropolen mit mehr als 500.000 Einwohnern um 9,42 Prozent teurer als im Vorjahr. Doch der bundesweite Trend zeigt die Grenzen dieser Entwicklung auf. Die Verkaufspreise von Eigentumswohnungen und die Nettokaltmieten stehen in enger Verbindung und sind überdies abhängig von den verfügbaren Einkommen der Haushalte.

Immobilienkäufer handeln besonnen
Haus- und Wohnungskäufer vereinbaren überwiegend sehr lange Zinsbindungen, um mögliche Zinsrisiken zu minimieren, und wählen bei Darlehensabschluss eine immer höhere anfängliche Tilgung, um die niedrigen Zinsen zur schnelleren Rückzahlung des Darlehens zu nutzen. Inzwischen vergleichen Kaufinteressenten, die eine Immobilie für den eigenen Bedarf kaufen wollen, vermehrt die Wohnkosten zwischen Miete und Kauf. Aber auch Kapitalanleger schauen genauer auf die langfristige Rendite. Denn: Ob sich bei überzogenen Kaufpreisen später ein Gewinn durch den Weiterverkauf erzielen lässt, ist allein schon wegen hoher Grunderwerbsteuern und Kaufnebenkosten keineswegs sicher.

Mit sinkenden Immobilienpreisen ist eher nicht zu rechnen.
Die Erfahrung der vergangenen Jahrzehnte hat gezeigt, dass es zwar Phasen von Stagnation bei der Preisentwicklung von Immobilien gegeben hat, aber Preisrückgänge wurden nur auf Grund außergewöhnlicher Umstände registriert – wenn beispielsweise ländliche Regionen wegen des demografischen Wandels oder ehemals industrielle Regionen wegen veränderter Produktionsbedingungen von massiver Abwanderung betroffen waren.

Nicht jeden Preis akzeptieren!
Die in Immobilien-Portalen im Internet angegebenen Preise sind Angebotspreise, die um zehn oder mehr Prozent über den tatsächlichen Marktpreisen liegen können. Verhandeln lohnt sich immer! Dabei muss es nicht nur um den Preis der Immobilien gehen, – auch der Übergabezeitpunkt, anstehende Renovierungsarbeiten, Um- und Ausbaukosten oder der energetische Standard können Argumente für eine Einigung liefern. Gegebenenfalls lohnt es sich, ein größeres Objekt zu suchen und Teile davon zu vermieten oder ein Haus zu kaufen, dass zwar kleiner ist als gewünscht, aber Ausbaupotenzial hat.

Alternativen suchen!
Sollte sich am Wunschort kein passendes Objekt finden lassen, kann sich das Ausweichen an den Stadtrand oder auf das Dorf als reizvolle Alternative erweisen. Die niedrigeren Kosten schaffen Spielraum für andere Maßnahmen, zum Beispiel für eine Modernisierung oder Renovierung nach eigenen Ideen. Kostenfrei hinzu bekommt der Käufer gesunde Luft, eine grünere Umgebung und mehr Ruhe.

Schlagwörter: Immobilien, Preis, Höhenflug, Boom, Blase

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