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Der Energieausweis: Das sollten Mieter*innen und Eigentümer*innen wissen

Thorsten Schierhorn
von Thorsten Schierhorn, 02.08.2022

Sie haben ein schönes Haus gefunden, das Sie kaufen möchten? Vielleicht eins mit Holzfenstern mit Einfachverglasung, und die Heizung ist wohl marode, dafür mit schönem, großem Garten. Ob Sie zuschlagen sollen? Oder würden Ihnen die Energiekosten irgendwann über den Kopf wachsen? Wie viel Energie braucht man überhaupt in so einem Haus? Das verrät Ihnen der Energieausweis, den Ihnen der Verkäufer beziehungsweise die Verkäuferin vorlegen muss. Was da genau drinsteht und was Sie sonst noch dazu wissen sollten, finden Sie hier.  

Themen in diesem Artikel

Auf den Punkt

Auf den Punkt

  • Immobilienkäufer*innen und -mieter*innen können sich mit dem Energieausweis informieren, wie sparsam und energieeffizient eine Immobilie ist.  
  • Es gibt zwei Arten: den Bedarfsausweis (für Neubauten) und einen Verbrauchsausweis (für Mehrfamilienhäuser mit mehr als 5 Wohneinheiten).  
  • Ein Energieausweis soll nicht nur für niedrige Energiekosten sorgen, sondern auch energieeffizientes Bauen fördern und damit einen Beitrag zum Klimaschutz leisten.  

Was ist ein Energieausweis?

Ein Energieausweis ist genau das, was der Name schon vermuten lässt: ein Ausweis, der den Energieverbrauch einer Wohnung oder eines Gebäudes einstuft. Er sieht aus wie ein Steckbrief und führt genau auf, wie viel Energie eine Wohnung oder ein Gebäude benötigt. Er informiert zudem über die Treibhausgasemissionen, die dabei entstehen. 

Mithilfe des Energieausweises soll jede Person, die sich eine Immobilie oder eine Wohnung kaufen, mieten oder leasen will, für das besonders sparsame und energieeffiziente Angebot entscheiden können. Schließlich zahlt niemand gerne hohe Rechnungen für Strom, Heizung und Warmwasser. Und nicht nur das Portemonnaie freut sich über einen geringen Energieverbrauch, sondern auch die Umwelt. 

Ein Heizkörper mit aufgedrehtem Ventil und mehreren Geldscheinen, die im Rost stecken
© istock/183352771/diehopsi/2010  Ein Energieausweis soll unter anderem dafür sorgen, dass Ihnen die Heizkosten nicht über den Kopf wachsen.

Ist ein Energieausweis Pflicht?

Ja. Sobald Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen oder neu (ver-)mieten wollen, müssen Ihnen Vermieter*innen oder Makler*innen einen Energieausweis vorlegen. Nur wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus selbst nutzen, benötigen Sie keinen Ausweis.  

Die wichtigsten Daten zum Energieverbrauch sind meistens schon in der Immobilienanzeige aufgeführt. Aber allerspätestens bei der Besichtigung sollte Ihnen der Energieausweis vorliegen. In der Immobilienanzeige werden bereits wichtige Daten zur Wohnung und zum Gebäude aufgeführt. Folgende Angaben sind bei Neuvermietungen von Wohnungen gesetzlich vorgeschrieben:  

  • Die Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, Näheres in diesem Abschnitt).  
  • Der errechnete Wert des Energiebedarfs oder der errechnete Wert des Energieverbrauchs. 
  • Die Art der Heizung. 
  • Das Baujahr des Gebäudes. 
  • Die Effizienzklasse laut Energieausweis, falls vorhanden. 

Was welche Angabe bedeutet, lesen Sie im Abschnitt „Alles im grünen Bereich? So lesen Sie den Energieausweis“. 

Dank dieser Angaben entsteht eine große Transparenz. Besitzt die Wohnung zum Beispiel eine Öl- oder eine Holzpellet-Heizung? Oder wird ausschließlich nur mit Gas geheizt? Im Energieausweis steht es schwarz auf weiß. 

Gut zu wissen: Verkäufer*innen, Vermieter*innen oder Immobilienmakler*innen, die einen Energieausweis nicht rechtzeitig oder unvollständig vorlegen, droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.  

Seit wann gibt es den Energieausweis?

Seit wann gibt es den Energieausweis?

  • Am 1. Mai 2014 trat die Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft. Diese besagt, dass ein Energieausweis verpflichtend ist und dieser beim Verkauf oder bei Neuvermietung unaufgefordert vorgelegt werden muss. 
  • Am 1. November 2020 trat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft. Dieses hat die alten Regelungen des EnEV übernommen und außerdem ein paar Neuerungen eingeführt. So ist mit dem GEG seit 2020 unter anderem eine energetische Beratung beim Verkauf eines Gebäudes obligatorisch. Auch Eigentümer*innen müssen sich im Falle einer umfangreichen Sanierung beraten lassen, mit welchen Maßnahmen die Energieeffizienz der Immobilie steigt. 
Hinterhof mit Baum und mehrstöckigen Wohnungen aus der Froschperspektive
© istock/589118460/TommL/2016  Der Energieausweis sorgt dafür, dass Wohnungen energieeffizienter und grüner werden.

Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis: Was ist was?

Aufgepasst! Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis. Diese Ausweise unterscheiden sich grundsätzlich voneinander, weil sie unterschiedlich berechnet werden. Das heißt: Dieselbe Wohnung kann mitunter ganz unterschiedlich bewertet werden. Doch wie kann das sein? Gucken wir uns die beiden Varianten genauer an. 

Der Verbrauchsausweis  

Beim Verbrauchsausweis wird die Energieeffizienz anhand der vollständigen Heizkosten-Abrechnungen der letzten drei Jahre berechnet. Bei einem Verbrauchsausweis sollten Sie darauf achten, ob die Kosten für das Warmwasser ebenfalls mit aufgeführt und berechnet wurden. Oder ob das warme Wasser vielleicht in einem Boiler extra erhitzt wird? Ist das der Fall, müssen Sie von einem höheren Energiekennwert ausgehen, also im Zweifel auch von höheren Energiekosten. 

Die Verbrauchszahlen stehen aber nicht einfach so in einer Tabelle. Die Experten* innen rechnen den Energieverbrauch auf einen einheitlichen Klimawert um. Dabei berücksichtigen sie den Temperaturunterschied zwischen innen und außen und addieren anschließend die durchschnittlichen Heiztage eines Jahres. Das hat den Vorteil, dass eiskalte Winter nicht automatisch zu einer schlechten Energiebewertung der Wohnung führen. 

Der Nachteil des Verbrauchsausweises: Die Werte hängen von den vorigen Bewohner*innen ab. Wenn die viel geheizt und gelüftet haben, erscheint die Immobilie nicht so energieeffizient, als wenn Fenster und Heizung jahrelang zugedreht waren. 

Der Bedarfsausweis 

Der Bedarfsausweis orientiert sich nicht am Verbrauch, sondern an der energetischen Qualität des Gebäudes. Das heißt: Hier fließen Angaben aus Bauunterlagen, technischen Gebäude- und Heizungsdaten und Daten über Lüftung, Klimaanlage und Warmwasserbereitung ein. Die Klimadaten werden aufgrund eines durchschnittlichen Wertes errechnet.  

Das hat den Vorteil, dass die Werte hier unabhängig davon sind, ob die Bewohner*innen nun viel heizen oder nicht. Sondern es kommt darauf an, ob das Gebäude die Wärme gut nutzen und wenig warme Luft nach außen entweichen kann. 

Der Nachteil: Die Genauigkeit hängt stark davon ab, wie sorgfältig die Energieberater*innen rechnen. So liefern preisgünstig erstellte Ausweise weniger genaue Zahlen. Außerdem kann es zu Unstimmigkeiten kommen, wenn die Expert*innen keine Besichtigung vornehmen. 

Für welche Gebäude brauchen Sie welchen Ausweis? 

Sie können sich nicht einfach aussuchen, welchen Energieausweis Sie lieber von den Vermieter*innen beziehungsweise den Verkäufer*innen haben möchten. Beide Typen gelten in bestimmten Fällen. 

Bedarfsausweis: 

  • Neubauten 
  • Gebäude, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde 
  • Gebäude, die bis zu vier Wohnungen besitzen 
  • Nicht-Wohngebäude 

Verbrauchsausweis:  

  • Gebäude, die mit fünf Wohnungen oder mehr Wohnungen ausgestattet sind 
  • Für kleine Gebäude, die nach der Wärmeschutzverordnung (WSchV) vom 11. August 1977 gebaut sind oder modernisiert wurden

Gut zu wissen: Baudenkmäler oder Gebäude, die eine winzige Nutzfläche von unter 50 Quadratmetern besitzen, benötigen als einzige Ausnahme keinen Energieausweis. 

Wer darf einen Energieausweis erstellen?

Sie wollen selbst eine Immobilie verkaufen oder vermieten? Dann sind Sie es, der einen Energieausweis zur Verfügung stellen muss. Aber wo finden Sie eine qualifizierte Person, die so einen Ausweis schreibt? 

Weder Architekt*innen noch Techniker*innen können einfach so einen Energieausweis erstellen. Es reicht auch nicht, wenn die Personen lediglich eine baunahe Ausbildung haben wie Ingenieur*innen oder Handwerker*innen. 

Sondern: Die Person muss eine Eingangsqualifikation sowie eine Fortbildung im energiesparenden Bauen erfolgreich absolviert haben. Das besagt das Gesetz. Nur ausgebildetes Fachpersonal darf also für bestehende Gebäude und Neubauten sowie bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen tätig werden. 

Energieausweis erstellen: So finden Sie seriöse Anbieter

Energieausweis erstellen: So finden Sie seriöse Anbieter

Expert*innen sind oft schwer zu finden. Doch hilfreich und nützlich ist die Deutsche Energie Agentur (dena). Einer der Mitgesellschafter ist die Bundesrepublik Deutschland, und so ist die bundesweite Ausstellerdatenbank eine seriöse Quelle. 

Weiteres Fachpersonal finden Sie unter der Website Energieeffizienz Expertenliste für Förderprogramme des Bundes. 

Wie hoch sind die Kosten für die Erstellung?

Die Kosten für einen Energieausweis müssen Mieter*innen nicht übernehmen. Wenn ein Mietshaus oder eine Mietwohnung verkauft werden soll, tragen die Eigentümer*innen allein die Kosten für die Erstellung. Bei einer Eigentumsgemeinschaft zahlen die Mitglieder*innen der Gesellschaft. 

Mitunter werden Energieausweise schon für unter 100 Euro angeboten. Verbrauchsausweise sind meist noch billiger. Wie teuer es aber letztendlich wird, hängt von der Größe des Gebäudes ab und davon, wie hoch der Aufwand ist. Vielleicht findet sogar eine Begehung vor Ort statt? Die obligatorische Energieberatung ist übrigens nicht im Preis eines Bedarfsausweises inbegriffen.  

Expert*innen, die eine Vorauszahlung für den Energieausweis verlangen, sollten Sie lieber gleich eine Absage erteilen. Und Finger weg von Billig-Angeboten oder Schnäppchen für nur 25 Euro für ein Haus. Hierbei handelt es sich wahrscheinlich nur um einen Verbrauchsausweis, und der genügt für einen Neubau nicht. 

Pärchen steht in einer leeren Wohnung zwischen Utensilien zum Renovieren
© istock/SolStock/2020  Neubauten erreichen in der Regel eine Energieeffizienzklasse A oder B, ältere Bauten liegen meist darunter.

Alles im grünen Bereich? So lesen Sie den Energieausweis

Egal, ob Bedarfs- oder Verbrauchsausweis: Beide Energieausweise zeigen einen Energiekennwert und eine Einordnung in Energieeffizienzklassen an. Sie können daran den Energieverbrauch in Kilowattstunde pro Quadratmeter ablesen. Als Faustregel gilt: Je höher die Zahl, desto höher sind die Kosten und desto schlechter ist der energetische Zustand des Gebäudes. 

Die Energieeffizienzklassen reichen von Energieeffizienzklasse A+ bis Buchstabe H. Angezeigt werden sie mithilfe eines Farbbandes. A+ ist die beste Energiestufe, grün markiert und sehr sparsam. H ist die schlechteste Bewertung und daher rot gehalten. 

Ein Neubau hat typischerweise einen Wert von um die 50 Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter (m²) und Jahr (a)., Das bedeutet das Kürzel kWh/(m2a). Die Wohnung oder das Haus liegt damit in der Energieeffizienzklasse A oder B. Der Durchschnitt der Wohngebäude in Deutschland hat einen Verbrauch von rund 160 kWh/(m2a) und befindet sich in Klasse E. Dagegen verbraucht ein unsaniertes Einfamilienhaus typischerweise über 200 kWh/(m2a) und liegt bei einer Klasse G oder H. 

Auch Hinweise, wann die nächste Inspektion oder Kontrolle der Heizungsanlage erfolgen sollte, sind im Energieausweis notiert. 

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

  • In der Regel ist ein Energieausweis 10 Jahre gültig. 
  • Der Energieausweis kann nicht verlängert werden.  
  • Wenn Sie ein Gebäude sehr aufwendig sanieren oder umbauen, sollte der Energieverbrauch neu erstellt und berechnet werden. 
  • Erneuern Sie die Heizung in einem Gebäude, ist ein neuer Energieausweis keineswegs Pflicht, wird aber empfohlen.  

Wie sinnvoll ist ein Energieausweis?

Zum einen profitieren Mieter*innen und Immobilienkäufer*innen davon: Sie bekommen einen guten Überblick, wie hoch die Energiekosten für das Haus oder die neue Wohnung sein werden. 

Vor allem aber soll es der Umwelt helfen. Deutschland will bis 2023 den Ausstoß von Treibhausgasen um mindestens 50 Prozent reduzieren. Da ist es gut, wenn weniger Energie fürs Heizen benötigt wird. Durch den Ausweis wird es attraktiver, Energie zu sparen und eine energetische Sanierung durchzuführen. So steht die Immobilie in der Bewertung besser da, und sie lässt sich teurer verkaufen beziehungsweise vermieten. 

So freuen sich am Ende beide Seiten: Der Geldbeutel über niedrigere Energiekosten – und das Klima. 

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