Was ändert sich 2014 für Immobilieneigentümer

16.01.2014 | Redaktion Hanseatic Bank Magazin | Kategorie Allgemeines

Das ändert sich für ImmobilieneigentümerDie Immobilienwirtschaft sonnt sich seit der Finanzkrise in einer Aufmerksamkeit, die ihr in diesem besonderen Maße seit langem nicht zu teil wurde. Der Bereich Wohnen und Stadtentwicklung steht im Vordergrund des politischen Denkens. Dazu haben die Mietsteigerungen in den Ballungsgebieten genauso beigetragen wie die Wohnungsknappheit in einigen Städten und angesagten Szenevierteln.

Immobilieneigentum gilt heute als besonders empfehlenswerte Alternative zu anderen Anlageformen und als Alterssicherung. Schließlich erwirtschaften Immobilien nicht nur Renditen sondern auch Wertsteigerungen.

Preisschub oder Preisblase?

Eigentümer fragen sich derzeit, wohin die Entwicklung geht. Wird sich der Preisschub kontinuierlich fortsetzen oder abschwächen, ist gar eine Preisblase zu befürchten, und wie soll sich der Anleger oder selbstnutzende Eigentümer verhalten?

Wer eine Wohnung als Kapitalanlage in einer Stadt besitzt, in der die Angebotspreise überdurchschnittlich gestiegen sind, dem empfiehlt der Immobilienverband Deutschland IVD einen Verkauf zu prüfen. Der optimale Zeitpunkt sei jetzt – bevor die Dynamik der Wohnungsmärkte wieder nachlässt. Der deutliche Nachfrageüberhang nach Kapitalanlagewohnungen in den Top-Städten ermögliche es Verkäufern, die Wertsteigerungen der letzten Jahre zu realisieren.

Von einer Überhitzung des Marktes gehen Fachleute indes nicht aus. Die aktuellste Analyse der Hauspreiszyklen der OECD-Länder zeigt, dass der augenblickliche Preisanstieg in Deutschland im Vergleich mit vergangenen Anstiegen moderat ausfällt. Deutschland weise sogar eine unterdurchschnittliche Preisentwicklung auf. DB-Research erwartet, dass sich der Anstieg der Immobilienpreise in Deutschland fortsetzt, hält aber die Bildung einer Blase nach wie vor für unwahrscheinlich.

Die dynamische Entwicklung ist auch eine Folge des billigen Geldes. Käufer von Wohnimmobilien, die jetzt ein Darlehen aufnehmen, wollen meistens nichts riskieren. Sie setzen nicht auf weiterhin niedrige oder sinkende Zinsen, sondern sichern sich die niedrigen Zinsen durch längere Laufzeiten und nutzen den Spielraum für eine höhere Tilgung. Das ist vernünftig.

Doch es gibt auch Anbieter, die für Vollfinanzierungen ohne Eigenkapital werben. Sie stoßen damit jedoch auf die grundsätzlich konservative Haltung deutscher Immobilienkäufer, die Deutschland letztlich vor einer Immobilienkrise wie in den USA oder England bewahrt hat.

Grunderwerbssteuer zieht an

Doch der Immobilienboom hat auch Begehrlichkeiten geweckt. Die Bundesländer erhöhen seit Jahren wie im Wettbewerb die Grunderwerbsteuer. Zum 1. Januar 2014 wurden die Steuersätze für die Grunderwerbsteuer in den Ländern Berlin, Bremen, Schleswig-Holstein und in Niedersachsen erhöht.

An der Spitze mit 6,5 Prozent steht jetzt Schleswig-Holstein, auf dem zweiten Platz folgt Berlin mit sechs Prozent. Die Länder Bremen und Niedersachsen erhöhten auf jeweils fünf Prozent. Bis 2006 lag der Steuersatz bundesweit einheitlich bei 3,5 Prozent, so niedrig ist die Grunderwerbsteuer jetzt nur noch in Bayern und Sachsen.

Energiewende und Co.

Immobilieneigentümer sind auch eine gute Zielgruppe für die Politik, um ehrgeizige Ziele umzusetzen, zum Beispiel die Energiewende. Ab dem 1. Mai 2014 tritt die novellierte Energieeinsparverordnung EnEV in Kraft. Neubauten sind von einer Verschärfung der energetischen Anforderungen betroffen. Der zulässige Jahresenergiebedarf für Neubauten soll ab 2016 um 25 Prozent sinken.

Auf Verkäufer und Vermieter von Immobilien kommen überdies neue Pflichten zu. Energieausweise, die ab Mai 2014 erstellt werden, müssen Energieeffizienzklassen enthalten, die für das gesamte Gebäude gelten. Die Effizienzklassen und weitere Kennwerte aus dem Energieausweis werden darüber hinaus zu Pflichtangaben bei kommerziellen Immobilienanzeigen.

Verkäufer und Vermieter müssen künftig dem Käufer bzw. neuen Mieter den Energieausweis verpflichtend übergeben und diesen bereits bei der Besichtigung vorlegen. Mit der EnEV 2014 wird ebenfalls die Pflicht umgesetzt, bestimmte Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, ab 2015 zu ersetzen.

Herausforderungen im Zahlungsverkehr

Vermieter müssen sich dem neuen Zahlungsverfahren SEPA (Single Euro Payments Area) anpassen, das für Lastschriften und Überweisungen neue Regelungen vorsieht. Die Standards der SEPA dienen der Schaffung eines einheitlichen Euro-Zahlungsverkehrsraums.

Nach der Umstellung können Lastschriften nicht mehr per Beleg bei der Bank eingereicht werden, sondern sind nur noch elektronisch durchführbar. Im Zuge der Umstellung müssen Vermieter ihren Mietern die neue Gläubiger-Identifikationsnummer und eine Mandatsreferenz übermitteln. Anstelle der Bankleitzahl gibt es zukünftig den international gültigen BIC (Bank Identifier Code), die Kontonummer wird durch die international einheitliche IBAN (International Organization for Standardization) angegeben.

Kommt die Mietpreisbremse?

Die neue Regierung will überdies einen Gesetzentwurf erarbeiten, der die Mietpreisentwicklung bremsen soll. In Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten sollen die Mieten bei einer Wiedervermietung nur maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen.

Fachleute warnen vor der sogenannten Mietpreisbremse, weil sie die zuletzt sehr erfreuliche Neubautätigkeit wieder einschränken könnte. Diese sei aber das einzig vernünftige Instrument, der Wohnungsknappheit und damit verbunden den steigenden Mieten wirkungsvoll zu begegnen.

Auch die Modernisierungsmieterhöhung und die Mietspiegel sind in der politischen Diskussion. Möglicherweise überholt die Realität schon bald die Regierungspläne, denn auf den Wohnungsmärkten zeichnen sich erste Entspannungstendenzen ab. Im vierten Quartal 2013 waren laut Empirica Immobilienpreisindex in den besonders gefragten Städten kaum noch übermäßige Mietpreisanstiege zu verzeichnen.

Schlagwörter: Immobilien, Eigentum, Grunderwerbssteuer, Energiewende, Mietpreise

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