Wann darf die Miete gekürzt werden?

14.06.2011 | Redaktion Hanseatic Bank Magazin | Kategorie Allgemeines

Mietminderung ©-Tino-Neitz-Fotolia.com„… teilen wir Ihnen mit, dass sich der Mietzins für Ihre Wohnung für die Dauer der Bauarbeiten um monatlich 50,00 € verringert. Mit freundlichen Grüßen Ihr Vermieter.“ So freundliche und verständnisvolle Vermieter soll es geben. Andere Mieter können ihr Recht per Mietminderung durchsetzen. Denn eine Wohnung ist nur dann die volle Miete wert, wenn sie sich in einem Zustand befindet, der ihren „vertragsgemäßen Gebrauch“ (BGB) ermöglicht. Doch nicht jede subjektiv empfundene Beeinträchtigung ist auch ein Wohnungsmangel, der eine Mietminderung rechtfertigt. So muss der Mieter z. B. Rauch und Gerüche vom Grillen auf dem Nebenbalkon hinnehmen und auch gegen Schnarchgeräusche aus der Nachbarwohnung hilft keine Mietminderung (AG Bonn: 6C 598/08). Monatelanger Straßenbaulärm in einer ruhigen Wohngegend schmälert den Wohnwert erheblich, Lärm von spielenden Kindern ist nach Änderung des Immissionsschutzgesetzes nie wieder ein Grund, um die Miete zu kürzen.

Laut Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem einwandfreien Zustand zu übergeben und auch zu erhalten. Auftretende Mängel sind grundsätzlich vom Vermieter zu beseitigen. Für die Zeit, in der ein erheblicher Mangel besteht, hat der Mieter das Recht zur Mietkürzung, vorausgesetzt der Mangel war dem Mieter nicht bereits bei Einzug bekannt und er hat ihn nicht selbst verschuldet.

Ganz risikolos ist das nicht, denn man kann sich irren. Wer sich ärgert, schätzt einen Schaden schneller als gravierend ein, obwohl z.B. das Spritzwasser, das bei Regen aus einer nicht ganz dichten Regenrinne auf den Balkon einer Mieterin tropft (AG Münster Az.: 59 C 2601/05) die Mietsache nur unerheblich beeinträchtigt. Möglicherweise ist der Mieter sogar selbst Verursacher des Schadens, was bei Feuchtigkeitsschäden häufiger der Fall sein kann. Wer unberechtigt oder überzogen die Miete kürzt, riskiert hohe Nachzahlungen, im Streitfall Gutachten- und Prozesskosten und falls der Zahlungsrückstand zwei Monatsmieten übersteigt sogar die fristlose Kündigung. Empfehlenswert ist es, sich vor der Mietkürzung ausführlich und unter Berücksichtigung der individuellen Situation juristisch beraten zu lassen, z. B. von erfahrenen Mitarbeitern der 320 Mietervereine im Deutschen Mieterbund (www.dmb.de).

Um die Mietminderung wirksam durchzusetzen, sind einige Regeln zu beachten:
- Informieren Sie den Vermieter umgehend schriftlich über den aufgetretenen Mangel. Unabhängig davon ob Sie die Miete kürzen wollen ist die Mangelanzeige Mieterpflicht.
- Prüfen Sie genau, ob es sich um eine erhebliche Beeinträchtigung handelt und dokumentieren Sie die Schäden oder Mängel z. B. durch Fotos, Zeugen, Lärmprotokolle.
- Setzen Sie dem Vermieter eine konkrete angemessene Frist zur Behebung des Mangels und kündigen Sie die beabsichtigte Mietminderung an. Mit der Kürzung muss nicht bis zum Ablauf der Frist gewartet werden.
- Kürzen Sie die Miete in der Höhe, die dem Grad der Beeinträchtigung der Wohnqualität entspricht. Verbindlich Sätze dafür gibt es nicht. Die Werte in Tabellen und Ratgebern beruhen auf der Auswertung vieler Einzelfälle und stellen allenfalls Richtwerte dar.

Wer sich nicht sicher ist, ob ein Mietminderungsgrund vorliegt, kann die Miete auch unter Vorbehalt in voller Höhe weiterzahlen. Der Vorbehalt und die Gründe dafür müssen dem Vermieter schriftlich mitgeteilt werden. So bleibt Zeit, um Ursache und Umfang der Schäden festzustellen und das Minderungsrecht gewahrt. Die berechtigte Mietkürzung kann später rückwirkend vorgenommen werden.

Mietminderung ist das gute Recht des Mieters um die „gemietete“ Wohnqualität zu erhalten, ein gutes Verhältnis zum Vermieter auch. Das Druckmittel Mietminderung sollte daher wohl überlegt eingesetzt werden. Viele störende Umstände lassen sich auch alternativ abstellen. Gegen Schnarchgeräusche helfen Ohrstöpsel, gegen Grillgeruch ein Ausflug in den Wald.

Schlagwörter: Miete, Mietminderung, Mietminderungsrecht, Wohnungsmängel

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