Neues BGH-Urteil zur ortsüblichen Vergleichsmiete

08.08.2013 | Redaktion Hanseatic Bank Magazin | Kategorie Allgemeines

Ordner für MieterhöhungenWenn der Vermieter – womöglich nach vielen Jahren oder einem Eigentümerwechsel – eine Mieterhöhung verlangt, sorgt das oft für Unmut.

Die Mieterhöhung kann durch einvernehmliche Vertragsänderung, durch einseitige Erklärung, durch Änderungskündigung oder durch das gesetzlich geregelte Mieterhöhungsverlangen erfolgen. Auf welche Weise eine Mieterhöhung stattfinden kann, richtet sich hauptsächlich nach der Art des Mietverhältnisses.

Nach § 558 BGB kann der Vermieter von Wohnraum die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichenVergleichsmiete verlangen, wenn die Miethöhe bei Inkrafttreten der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der vorangehenden Mieterhöhung vorgebracht werden. Der Vermieter darf die Kappungsgrenze nicht überschreiten. Das bedeutet: Er darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um über 20 Prozent erhöhen. Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen.

Der Bundesgerichtshof hat jetzt in zwei unterschiedlichen Fällen deutlich gemacht, worauf es ankommt, wenn die Erhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete begründet wird. In einem Fall ging es um eine ehemalige Soldatensiedlung aus dem Jahr 1953 in Geilenkirchen, im anderen um eine Bergarbeitersiedlung aus den Jahren 1910 bis 1924, die als Gartenstadt unter Denkmalschutz
steht.

In beiden Fällen hat das Gericht darauf hingewiesen, dass ein Gutachten für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ungeeignet ist, wenn es nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung berücksichtigt, die im Eigentum desselben Vermieters steht. Der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen heranziehen.

Der Vermieter der Bergarbeitersiedlung konnte die Mieterhöhung nicht durchsetzen, weil die Mieter bereits eine höhere als die Vergleichsmiete zahlen. Für die Mieter der Soldatensiedlung errechnete der Bundesgerichtshof die angemessene Mieterhöhung (BGH, 3.07.2013, Az. VIII
ZR 263/12 und 3.07.2013, Az. VIII ZR 354/12).

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Schlagwörter: Vergleichsmiete, Miete, BGH, Urteil, Mieter, Vermieter

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